不動産投資において、選んではいけない“危険エリア”と呼ばれるものがあるのをご存じでしょうか？

不動産投資において物件を選ぶ際には、様々な視点からの検証が必要となりますが、中でも重要なのは物件の立地です。特に、空室が続いてしまうと収益が見込めないどころか、初期費用すら回収できなくなってしまう可能性もあるため、投資を行う方々にとって賃貸需要が低い危険なエリアはできるだけ避けたいところですよね。

そこで今回は、不動産投資における危険エリアの特徴と、物件を選ぶ際に注意しておきたいポイントについて解説していきます。不動産投資に慣れていない方や、どのエリアにすればよいのか判断に迷っている方などに必見の内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資における7つの危険エリアとは

不動産投資においては、「将来的にその物件の家賃がどこまで下落する可能性があるのか？」を検証することが非常に重要となりますが、その検証の際に指標の一つとなるのが、物件の場所が“危険エリア”と呼ばれるエリアでないかどうかです。

その危険エリアの特徴を把握しておくことで、将来的なリスクを回避することができるだけでなく、不動産投資の成功率をぐっと引き上げることもできるのです。では一体、危険エリアにはどのような特徴があるのでしょうか？ここでは代表的な7つの特徴とその理由について、それぞれ解説していきます。

危険エリア①：人口が少ない、または減少しているエリア

不動産投資における危険エリアの一つ目は、人口が少ない、または減少しているエリアです。

そもそも人口が少ないと、賃貸需要が見込めないのは当然です。そういったエリアの物件を購入してしまった場合、家賃の値下げしなければならなくなったり、空室リスクが高まってしまったりするため注意が必要です。

また、現時点で人口が多くても、少しずつ減少しているエリアも危険エリアとなります。そもそも日本全体の人口も減少傾向ではあるのですが、エリアによっては逆に増えている場所もあるため、総務省の出している「住民基本台帳人口移動報告」で毎月の人口移動の状況を確認しておくと物件選びの参考になります。

例えば、「2023年（令和5年）4月の転入超過数」を見ると、埼玉・千葉・東京・神奈川・京都・福岡などは、それぞれ1000名以上が増えていることが分かります。また大都市別にも転入超過数を確認することができるため、購入を検討しているエリアの人口が減少している場合は、他の要素と踏まえてもう一度検討した方がいいかもしれません。

危険エリア②：生活の利便性が低いエリア

生活をする上で必要な施設が無いエリアや撤退が進んでいるエリアも、不動産投資においては危険エリアに含まれるため、下記のような施設が近くにあるかを確認しておきましょう。

• コンビニ
• スーパー
• ドラッグストアや薬局
• 病院
• 郵便局
• 幼稚園や保育園
• 小学校や中学校
• 警察署や交番
• 公園

例えば、コンビニやスーパー、ドラッグストアや病院などは日々の生活を送る上で欠かせないものですし、ファミリー層であれば、近くに幼稚園や小学校だけでなく公園などがあるかどうかも大きなポイントになります。

物件のターゲット層にもよりますが、上記のような生活の利便性に関わる施設が周囲にない場合は、そもそも賃貸物件としてあまり需要がない可能性もあるため、事前に近くにあるかどうか、アクセスはどうかなどを調べておくと良いでしょう。

危険エリア③：交通の利便性が低いエリア

不動産投資においては、交通の利便性が低いエリアも危険エリアの一つとなります。

一般的に都市部から離れている郊外エリアでも、交通の利便性が高ければ賃貸需要も高くなります。例えば、鉄道やバスの本数が多く、乗り換えなどもしやすいというエリアであれば、「都市部と比べて家賃も安くて便利だ」と入居者にも好まれます。

しかし、都市部であろうが交通の便が悪い場合は、入居者を集めることが難しくなるため、物件を選ぶ際には事前に鉄道やバスの運行状況を調べておきましょう。

危険エリア④：駅から距離が離れているエリア

不動産投資における危険エリアを調べる際には、交通の利便性のほかに、駅からの距離も重要です。

一般的には、通勤・通学に便利なエリアの方が需要は高いため、駅からの距離が遠くなるほど入居者を探すのが難しくなります。距離としては、駅まで徒歩10分（約800m程度）以内が望ましいとされていますが、駅まで直線距離は近くても、大きく迂回しなければならなかったり、急な坂道や踏切があったりする場合などは、駅到着までに時間を取られる場合があるため注意が必要です。

危険エリア⑤：災害によるリスクが高いエリア

不動産投資においては、自然災害による被害が想定されているエリアも危険エリアとして避けた方が無難です。

日本では毎年のように大型台風や地震、土砂災害などの自然災害が発生しているため、入居者もそういった災害リスクの高いエリアは避ける傾向にありますし、万が一、災害で物件が被害を受けた場合、家主側も多額の修繕費用が必要になります。

そのため、物件を選ぶ際には、各地方自治体が作成しているハザードマップを確認し、災害によるリスクがないかをチェックしておきましょう。尚、過去に被害があったエリアでも対策工事などがされている場合はハザードマップの被害想定エリアから外されている場合もあるため、役所で聞いてみたり過去の資料を探してみたりしておくとより安心です。

危険エリア⑥：一つの施設・企業に依存しているエリア

不動産投資においては、一つの施設や企業に依存しすぎているエリアも注意が必要です

一見すると人口も多く、生活の利便性が高いエリアだと思っても、実は、大企業の工場があることでそのエリアが潤っているというパターンもあります。そういった場合は、その企業が撤退・移転してしまった場合、その工場の従業員や家族が一斉に他のエリアへ流れるだけでなく、利益が見込めなくなったスーパーやコンビニなどの施設も撤退してしまい、その周辺の賃貸需要が一気になくなってしまうのです。

そのため物件購入時には、大学や工場などの一つの施設に依存しているエリアではないか、それらの経営状態はどうかなどを併せて調べておきましょう。

危険エリア⑦：治安が悪いエリア

治安が悪いエリアは、そもそも入居者も集まりにくいため、不動産投資には向きません。

犯罪の発生件数については、各都道府県の警察サイトや地域の警察署のサイトで統計が確認できるようになっているため、危険エリアを把握する際には参考にしてみてください。

不動産投資で物件を選ぶ際に注意しておきたいポイント

不動産投資において失敗を避けるには、将来的にその物件の家賃がどこまで下落する可能性があるのかを検証することが重要です。そのためには、前述のような危険エリアと呼ばれる地域にある物件を避けることが前提条件となります。

では、不動産投資における危険エリアを避け、安定して不動産を運用するためにはどうすればよいでしょうか？ここからは、不動産投資で物件を選ぶ際に注意しておきたいポイントについてまとめていきます。

金融機関によって融資対象物件の条件がある

不動産投資を行う際には融資を受けるケースが大半ですが、金融機関によっては融資対象物件の条件が付いている場合もあります。

特に、災害によるリスクが高いエリアにある物件の場合は、そもそも融資しないと決めている金融機関もあるため、自分が利用できる金融機関の条件を知ることから始めましょう。

尚、不動産投資において一般的に賃貸需要が見込みやすいと言われているのは、下記のようなエリアとなっています。

• 自然災害などのリスクの低いエリア
• 通勤・通学に便利なエリア
• 住みたい街や沿線として評価が高いエリア
• 再開発が進んでいるエリア
• 治安の良いエリア

実際に訪問して確認する

物件を選ぶ際には、実際に訪問して周囲の環境や主要駅からのアクセスなどを確認しておくことが大切です。

もちろん、治安や利便性などは各自治体のホームページや資料などでもある程度把握することができますが、現地に足を運ぶことで、

「地図上では駅近だったが、急な坂や開かずの踏切があって実際には時間がかかった」
「主要駅に行くまでの乗り換えに、何度も階段を上り下りしないといけない」
「騒音や異臭など、近所にトラブルになりそうな家があった」
「マンション・アパートの周りに街灯が少なく、夜道が暗い」
「公園や歩道に落ちているゴミが多い」

…など、資料だけでは確認しにくい情報を得ることができます。

そのため、現地調査が可能であれば、実際にご自身の目と足で物件周辺の環境を確認しておきましょう。

常に情報収集を行う

不動産投資においては、勉強だけでなく日頃の情報収集が非常に重要となります。

例えば、社会情勢による不動産投資市場の変化や空室・家賃下落リスクへの対策方法、利回りの計算方法など、今はインターネットで検索すれば様々な情報を得ることができるため、自分一人でもある程度の情報を収集することができます。

しかし、それらの情報が本当に正しいか、自分のケースに適しているかなどは別問題です。もし、個人では判断が難しいという場合は、信頼できる不動産会社に相談したり、不動産投資家の集まる勉強会に参加したりするなども一つの手段となります。

不動産投資に関する専門知識を持っているプロであれば、今回お話したような危険エリアの見極め方や不動産投資におけるリスク対策などだけでなく、良い条件で融資してくれる金融機関を紹介してくれることもあります。

また、不動産投資家のセミナーや勉強会に参加すれば、投資家同士のネットワークによって情報交換がしやすくなるため、有益な情報がないかどうか常にアンテナを張り巡らせておくことも可能です。

危険エリアを把握して不動産投資のリスクを軽減しよう！

今回は、不動産投資における危険エリアとの特徴と物件を選ぶ際のポイントについてお話してきました。

不動産投資における危険エリアの把握は、あくまでも将来的に家賃がどれだけ下落する可能性があるのかを検証する上での一つの指標となります。投資によるリスクを軽減するためには、不動産を取り巻く様々な条件を複合的に判断することが必要です。

もし不動産投資において、物件価値の見極め方やリスクヘッジなどに不安がある場合は、ぜひ一度、不動産経営のプロに相談してみてはいかがでしょうか？

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…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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