資産運用の一つに不動産投資がありますが、実際に始めるとしても、自己資金や融資の条件となる年収はいくらからを目安にしておけばいいのか基準が分からなくて最初の一歩が踏み出せない…という方も多いかもしれません。

そこで今回の記事では、

「不動産投資を始めるには年収はいくらからを目安にすればいい？」
「どのぐらいの自己資金があれば不動産投資が始められる？」

…など、金銭面で疑問を抱える方に向けて、不動産投資で融資を受ける際の年収目安や所得層ごとの融資に対する考え方とともに、初期費用として何が必要なのかについて解説していきます。これから不動産投資を始める方にぴったりの内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資に必要な年収はいくらから？

不動産投資を始める際には、金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、その審査に通るために必要な年収はいくらからなのでしょうか？

実は、不動産投資で融資を受けるために必要な年収は、会社員の場合で約700万円程度だと言われています。

もちろん融資を受ける際は、金融機関によって細かい審査基準があるため、年収だけで判断できるものではありません。自己資金や保有物件の価値など、さまざまな視点から「返済能力があるか」と基準に判断が下されるため、あくまでも年収700万円を基準に、融資してくれる金融機関が増えるという目安として捉えておきましょう。

いくらから可能？不動産投資における年収ごとの融資の考え方

不動産投資で融資を受ける際の年収目安は、会社員で700万円からとなっていますが、実際には自己資金や保有物件などによって、年収が700万円に満たないケースでも融資を受けられることもあります。

では、実際に不動産投資はいくらから可能なのでしょうか？ここからは、年収ごとの不動産投資における融資の考え方についてまとめていきます。

年収300～400万円代

国税庁の調査によると、1年を通じて勤務した給与所得者の1人当たりの平均給与は467万円となっているため、年収300～400万円の方は世間的に平均的な所得層だと言えます。しかし、融資の目安となる年収700万円には遠く、審査のハードルも高いため、不動産投資を始めるには少々厳しいのが実情です。

そのため、年収300～400万円代の方が不動産投資を始める場合は、融資対策としてできるだけ多くの自己資金を用意することはもちろん、まずは本業の収入を上げることが重要となります。

年収500～600万円代

年収500～600万円の方が不動産投資を始める場合、融資を検討してくれる金融機関はかなり少なくなります。各金融機関のホームページで年収500万円から利用できると記載されていても、年収700万円の方と比べて条件がかなり厳しくなるのが実状です。

しかし、返済能力の証明として、自己資金を多く貯めることで融資を受けるチャンスは広がります。その自己資金の金額については、金融機関や物件価格などによって条件に差はありますが、まずは目安として物件価格の2割以上の自己資金を目標に用意しておくと良いでしょう。

年収700～900万円代

不動産投資において、融資の目安となっている年収700～900万円の方でも、金融機関によっては条件が厳しく、その内容によって難易度には差が出ます。

金融機関の中でも、特にメガバンクや地方銀行は難易度が高く、年収700万円という金額で審査が通りやすいと言われているのは、信用金庫やネット銀行などとなります。

年収や自己資金が高ければ金融機関から確実に融資が受けられるという訳ではありませんが、この所得層の方の場合、物件価格の2割以上の自己資金を貯めることで難易度は下がるため、不動産投資を考えていらっしゃる方は、まずは自己資金の準備から始めましょう。

年収1000万円以上

年収1000万円以上になってくると、金融機関からの融資が良い条件で受けられるようになるというメリットが出てきます。

例えば、低金利で借り入れができたり、年齢によって返済期間を長期間に設定することができたりするなど、不動産投資を行う上では年収1000万円以上という所得は有利に働くので、2棟、3棟と買い進めて安定して収益を上げるために自己資金を貯めていきましょう。

頭金は？諸費用は？不動産投資に必要な初期費用

不動産投資における融資に対して、それぞれの所得層の考え方についてお話しましたが、初期費用としていくらからを目安に用意すれば良いのでしょうか？

不動産投資で初期費用として準備しておきたいのは、「物件の頭金」と「諸費用（税金や登記に必要な費用）」を合わせた金額となります。購入する物件によっても異なりますが、目安としては物件価格の1割から3割程度で、この部分に自己資金を充てるのが一般的です。

頭金	不動産購入に必要な額から融資額を引いた金額
諸費用	不動産仲介手数料 不動産投資ローンの事務手数料と保証料 印紙代 火災保険料 税金（登録免許税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税） その他、司法書士への報酬など

ではここから、初期費用の種類について分かりやすくまとめていきます。

物件の頭金

頭金は、不動産購入に必要な費用から融資額を引いた金額のことを指します。
初期費用の中では、この頭金が大きな割合を占めており、一般的に物件価格の1～2割程度が目安となります。

不動産仲介手数料

不動産投資の諸費用のうち、不動産仲介会社に支払う手数料も必要です。
この不動産仲介手数料には、契約条件の調整や書類の作成、事務手続きなどが含まれており、売買契約が成立した後に支払います。

不動産投資ローンの事務手数料及び保証料

不動産投資ローンの事務手数料は、金融機関から融資を受ける際に支払います。この事務手数料はローンの設定によっても変わりますが、目安としては下記となります。

定額制	3～10万円程度
定率制	借入金額の1〜3％程度

また、不動産投資でローンを組む際には、万が一、返済不能になった場合に備えて保証会社と保証契約を結ぶこともあります。この保証会社に支払うのが、不動産投資ローンの保証料と呼ばれる費用となります。

印紙代

印紙代は、物件購入時の「不動産売買契約書」や、不動産投資ローンを契約する際の「金銭消費貸借契約書」に必要です。

契約金額に応じた印紙が必要となるのですが、その印紙税額については国税庁のホームページなどで確認しておくと良いでしょう。

火災保険料

金融機関で不動産投資ローンを組む際には、物件を担保する保証として火災保険への加入が必要な場合があります。築年数や物件の構造によって火災保険料は異なりますが、壊れやすく耐火性の低い木造の物件の場合、マンションなどの鉄筋コンクリート造よりも3倍程度高くなると考えておいた方が良いでしょう。

税金

不動産投資において物件を購入する際には、下記のような税金もかかります。

登録免許税	不動産登記にかかる国税
固定資産税・都市計画税	土地や建物などの固定資産の所有者に対して課される地方税
不動産取得税	土地や建物を購入した際にかかる地方税

司法書士への報酬

不動産を取得する際にはさまざまな登記が必要となるため、それらの手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬も必要です。

不動産を取得する際に必要な登記の手続きなどは自分で行うこともできますが、所有権移転登記や抵当権設定登記など、手続きをする際に法務に関する専門知識が必要であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

知っておきたい！不動産投資を始める際のポイント

不動産投資で融資を受けるための年収の目安はいくらからなのか、そして初期費用としてどのような費用が必要なのかをまとめてきましたが、実際に不動産投資を始める際には、どのようなポイントに注意しておけばいいのでしょうか？

ここからは、不動産投資をスムーズに始めるためのポイントをご紹介します。

自己資金を貯める

不動産投資で融資を受けるためには、年収が一つの条件となるのは事実ですが、実際には、年収が高くても自己資金が無い場合は、不動産投資を始めることが難しいのが現状です。

前述の通り、自己資金は物件価格の1～3割程度が目安になります。この自己資金は、不動産投資ローンの頭金となるだけでなく、初期費用に充てられるため、余裕を持って用意しておくと安心です。

日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫とは、国民や中小企業者、農林水産業者の資金調達を支援するために日本政府が100％出資している金融機関で、民間の金融機関よりも融資が受けやすいと言われています。

その理由としては、日本政策金融公庫では、利益よりも企業の成長・安定化や地域経済の活性化などを目的としているから。政府の金融機関ということで、確実に返済できるという証明ができない場合や、税金や公共料金に未払いがある場合は融資を断られる可能性もあるため、事前に収支計画をしっかりと立てておく必要があります。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産会社は大抵の場合、懇意にしている金融機関があります。そういった不動産会社に相談することで、融資の審査が少し通りやすくなる場合もゼロではないため、信頼関係を築いておくことが大切です。

もし融資審査に通らなかったとしても、審査を通すためのアドバイスがもらえたり、融資に積極的な金融機関の情報を教えてもらえたりする場合もあるため、不動産投資を始めるなら、信頼できる不動産会社を見つけておきましょう。

不動産投資について常に情報収集を行う

不動産投資においては、正しい知識と本物を見極める力、そして、それを使いこなすスキルを身に付けることによって安全に資産運用を行うことができるのですが、そのためには、不動産投資について勉強するだけでなく、常に情報収集を行っておくことも重要となります。

常に不動産投資についてのアンテナを張り巡らせておくには、不動産投資の勉強会に参加したり、投資家たちのコミュニティに入ったりしておくのもおすすめです。例えば、「不動産経営塾」なら、基本的な知識はもちろん、融資に積極的な金融機関の情報、審査基準などを塾生にお伝えするほか、金融機関の紹介も行っています。

不動産投資は、投資の最適なタイミングなど社会情勢によって大きく変動する場合もあるため、そういったネットワークを積極的に利用して広く情報収集をしておくと、失敗のリスクを軽減することができます。

不動産投資が初めてでも安心！実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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