不動産投資の基本

今回は、不動産投資の全体像および基本について改めて見ていくとともに、不動産投資に必要な3つのスキル「相場観」「シミュレーション」「人間力」について詳しく解説していきます。

まずは、不動産投資の全体像から確認していきましょう。これまでお伝えした事例を通して疑問に感じたことがあれば、ここでしっかりとチェックしておくようにしてください。

そもそも不動産投資とは、マンションやアパート、あるいはその部屋を購入し、他人に貸し出して賃料(インカムゲイン)を得たり、あるいは物件を売却することによって売却益(キャピタルゲイン)を得たりするものでした。そのため、構造自体はシンプルです。

賃料収入と売却利益の2つが収益の柱だとすると、ポイントとしては「①いかに物件を安く買うか」「②いかに入居者を獲得するか」「③いかに物件を高値で売却するか」という、購入時、保有時、売却時それぞれの観点から考える必要があります。

ただし、必ずしも複雑に考える必要はありません。要するに、優良物件を安く買い、保有時には満室を目指し(入居率を高め)、より高値で売却する。それが不動産投資の全体像となります。

あとは、それぞれの段階において、細かく見ていくべき要素を押さえておけば問題ありません。購入時であれば、物件価格や諸費用はもちろん、家賃相場や入居状況、築年数、利回り、ランニングコスト(管理費・広告宣伝費などを含む)、金利、税金など、見るべき指標はおおむね一定です。また、保有時・売却時であれば、家賃下落率を加味した年間収入の推移(キャッシュフロー)、管理体制やリフォーム・リノベーションの有無、売却戦略(出口戦略)など、基本事項を押さえておくことが大切です。

そういった数値や要素を確認しつつ、シミュレーションをくり返し、自らの勝ちパターンを獲得していくといいでしょう。投資家ごとに投資スタンスは異なるため、基本をふまえつつも、自分に合ったやり方を模索していくことが求められます。

なぜ投資家ごとに勝つパターンが異なるかですが、それは知識や過去の経験の差、考え方の違いから来ます。たとえば、工場などでの勤務経験がある方であれば、モノづくりが得意であるため、リフォームなどを使った投資で成功する確率が高まります。あるいは旅行好きで色々な地方に行くのが苦にならない方であれば、地方の高利回り物件への投資で成功する確率が高まるといった具合です。現地に何度も足を運び、地元の不動産業者や金融機関と信頼関係を築くことができれば、優良物件を良い条件で借入して購入することも可能です。

このように、自分の得手不得手を把握した上で投資を行っていただくことをお勧めします。

自己資金と融資の関係性

不動産投資は、金融機関からの借入によって行うのが基本です。その際、物件購入価格のすべてをローンで賄う(フルローンやオーバーローン)ではなく、ある程度の自己資金を用意しておくべきです。なぜなら、その方が購入できる物件の幅が広がるためです。

たとえば、ある1億円の物件を購入しようとしたとします。そこで銀行に融資をお願いしに行くと、8000万円しか融資が実行されないとのことでした。そうなると、その物件を購入するには2000万円プラス諸費用分の自己資金が必要となります。

このとき、もし自己資金が用意できないとなると、より金利が高い金融機関(信用金庫や信用組合など)に案件を持ち込むか、あるいは物件の購入をあきらめるしかありません。金利が高くなれば、当然、収益率も低下してしまいます。

考えてもみてください。購入したい物件が購入できず、また、購入できたとしてもより悪い条件となってしまうのなら、不動産投資で勝てる確率が下がるのはあたり前です。なぜなら、それだけ不利な条件で投資しなければならないのですから。

そうした事態を避けるために、一般的には「購入を検討する物件の3〜4割」は自己資金を用意しておくべきと言われています。もちろん、それはあくまでも1つの指標に過ぎませんが、どんな物件を購入しても、最低2割ほどは用意しておきたいところです。

投資できる原資があればあるほど、物件選択の幅は広がります。また、リフォームやリノベーション、あるいは管理会社の変更やサブリース会社の利用など、打つべき手立ても多くなるため、勝ちやすくなるというわけです。

フルローンやオーバーローンを勧めている不動産業者もありますが、勝てる確率をより高めるためには、あらかじめ自己資金を用意しておきましょう。とくに投資初心者であれば、現在の利回り感が続く相場では、やはり身の丈にあった投資をすることからスタートするべきです。

ちなみに、購入時の諸費用については、おおむね物件価格の7〜10%ほどであるとされます。1億円の物件であればやはり1000万円ぐらいは必要ということです。それらもローンで補おうとするオーバーローンの危険性が、ここからも垣間見えるのではないでしょうか。(※ただし、利回りが高く、オーバーローン、フルローンでも返済比率の低い物件はこの限りではありません)。

次回につづく･･･　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

また「不動産経営塾」では