実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

こちらの物件も、他の物件とは異なり、一般の居住者向け不動産ではありません。いわゆる法人を対象とした「テナントビル」です。東京都葛飾区にあり、最寄り駅からも7分とそれほど離れていないため、立地は悪くありません。

資料にもあるように、入居できる事務所の数は5戸。駐車場も併設されており、7台まで停められます。2012年には屋上の防水等修繕がなされており、2016年には空調機の交換工事も行われている状況です。

物件のポイント

本事例のポイントは、まず不動産投資における「消費税の還付」が絡んでいます(※税金についてはの具体的な相談は顧問税理士にご相談ください)。具体的には、預かった消費税より支払った消費税の方が多かった場合、消費税の還付を受けられるという制度があるのです(課税事業者の場合)。

その制度を活用するために、より詳しくは課税売上を高めるために、この物件を購入しています。詳細は割愛しますが、端的に言えば、課税売上の割合を高めることによって、返ってくる消費税が多くなると理解してください。

ここで重要なのは、そのような税制も視野に入れて物件の購入を検討するべきということです。とくに個人から法人へと移行した場合には、そのようなテクニックが大いに役立ちます。

消費税の還付も知らなければ実行できません。通常に不動産投資を続けることで消費税の還付を毎年受け続けることも可能です。

また、物件そのものの購入ポイントとしては、利回りが高いこと、そして2772万6000円の保証金があったので手元資金が不要だったという点が挙げられます。保証金は最終的に返すものですが、購入時には自己資金を減らさずに済むので非常に役立ちます。

さらに、満額の融資が受けられたというのもポイントです。利回りもよく、結果的に運転資金を得つつ、購入することができました。

オフィスビルの特徴

オフィスビルの特徴としては、法人契約が基本となるため、退去の頻度が一般の方より低いという点が挙げられます。そのため、投資家としては収益の予測を立てやすく、投資計画が安定的に推移しやすい傾向にあります。

ただし、よほどいい立地でない限り、空室期間が長いということも特徴です。賃料を下げたらすぐに入居が決まる居住用の物件とは違いますので、詳しくはオフィス専門の仲介業者にヒアリングしてください。また、住居系と違い入居者の入れ替わりが少ない分、入居者属性のリサーチが大変重要になります。リサーチには金融機関や帝国データバンクなどのリサーチ会社など有料な情報も利用し、できる限り入念に調査するようにしてください。

そして、本事例の場合、保有しているときにエアコンの故障がありました。修理にはワンフロアあたり500万円程度の費用がかかりました。オフィスビルは規模が大きければ全館空調など更新に多額の費用が発生する設備もあるので、入念にリサーチする必要があります。そして、リサーチを反映したシミュレーションを作成して15年の事業計画を行ってください。

上級者の中には、オフィスだけを所有している人もいます。不動産投資は店舗でもビルでも、それこそ駐車場でもできるため、可能な限り選択肢を持っておいた方がより良い物件に巡り会いやすいことでしょう。貸ビル業は100年以上続いている企業が多く、不動産投資を事業として今後継続していくなら、必ず研究していただきたい事業形態です。

ポイント

1.オフィスは一般よりも退去が少ない(回転率が低い)
2.入居者の属性がかなり大事
3.購入時のキャッシュフローにも気を配ること　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.テナントビルも検討対象に加えるべし
5.不動産の購入をするなら「消費税の還付」も意識する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6.貸しビル業は100年企業が多い　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

また「不動産経営塾」では、LINEで友だち登録をしていただいた方に不動産投資BOOKをプレゼントしております。先着50名様となっておりますので、不動産投資に関するノウハウや最新情報をお求めの方は、ぜひLINEからお申し込みください！