実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

物件の概要

三重県伊賀市にあるこちらの物件は、駅から徒歩1分という好立地にあるものの、地方のため移動手段のメインは自動車となります。

その点、この場合の駅から徒歩1分という立地は、物件価値の評価にはそれほど影響しないと考えていいでしょう。

資料からもわかるように、土地が５４１２㎡とかなりの広さです。建物も大きく、戸数は全部で25戸（店舗、管理人室を含みます）。もちろん駐車場も完備されており、トータルで93台停めることができます。このあたりからも、エリアの特徴が垣間見えます。
　
　建築されたのは１９８８年。２０１６年8月には大規模改修工事が実施されており、今後、物件に費用がかかることは特段ありません。ちなみに、購入時の稼働は17戸で、現状利回りは9.5％。満室では２９%という想定になっていました。

物件のポイント

こちらの物件は、リノベーションを行った結果、現状の家賃収入が劇的に向上しました。もちろん、その分の費用はかかっていますが、リフォームして入居率をたかめられたため、ほぼ満室に近い状況で売却することができたのです。
　2016年の2月に購入し、2017年の6月に売却しているため、保有期間はおおむね1年半ほどとなります。

購入のポイントとしては立地です。駅から近いということではなく、高速道路のインターチェンジから近かったのです。そのため、大阪にも名古屋にも行きやすく、自動車での移動が基本のこのエリアにおいて、選ばれやすい条件がそろっていたと言えます。特にこの名阪国道という高速道路は、「大阪⇔名古屋間の料金が他の高速道路と比べて格安に安い」という特徴がありました。「こんなに使いやすい道路なのに、なぜ０円の区間がこんなに長いのか」と疑問を持つくらいでした。私は大手企業の工場群が近隣にたくさんある工業地域であったため、「この道路があるかぎり、この工場群は海外に移転しないだろう」と予測したのです。そして、予測していた通り、近隣の工場が社宅として６０部屋ほど借りてくれました。

エリアによっては、このようにその土地の特性、とくにビジネス的な観点から、入居者を獲得できることも少なくありません。

もちろん、工場地帯であれば必ず社宅として借りてもらえるわけではありませんが、そのような視点で検討することは大切です。
　資料を見て、「こんなところにある物件には誰も住まないよ」と短絡的に考えてしまうようでは、購入機会を逃してしまいかねません。そうではなく、土地の特性を加味した上で、どのような可能性があるのかを見極めることが投資家には求められるのです。最悪、入居者が埋まらなくても返済できる程度の現状利回りがあったことも、購入する際の重要な要因でした。

金融機関の評価も高い

加えて、この物件は金融機関からの評価も高いという特徴があります。では、なぜ金融機関からの評価が高いのでしょうか。ヒントは資料の中にあります。

すでに述べているように、この物件は非常に土地が広いのです。ということは、積算評価も高くなることを意味します。積算評価が高い物件は、金融機関からの評価もまた高くなるのです。そのため、フルローンで融資を取り付けることができました

物件の購入価格は1億8000万円。さらにリフォームで1億円ほどかかっているので、トータル2億8000万円の投資となります。利回りが高いため、保有していてもインカムゲインを得られますし、また、部屋が埋まったので高値で売却することも可能です。
たしかに、このような物件を見つけ、このように仕上げるのはそう簡単なことではありません。この物件を仕上げる最大の難関はリフォーム費用を捻出することでした。当初借り入ていた金融機関がリフォーム代を出してくれなかったので、①借り増し（借り換え）②保証協会③リースと3つを組み合わせて何とか資金繰りに目途が立ったのです。

ただ、実際にこういった物件と出会ったとき、土地の状況や利回り、積算評価などを総合的に判断し、シナリオを描けるのかどうかが勝負の分かれ目です。

私の場合、自社の取締役が金融機関出身で、経験値、能力が高かったことで最大の難所をクリアすることができました。

ポイント

1.立地の良さは駅に近いことだけでは判断できない
2.土地の特性を見極めることが大事
3.リフォーム業者によって物件の仕上がりは全く変わる
4.積算評価が高いと、金融機関の評価も高くなる
5.急な資金需要に耐えうる体力または資金繰りのスペシャリストが必要

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

また「不動産経営塾」では、LINEで友だち登録をしていただいた方に不動産投資BOOKをプレゼントしております。先着50名様となっておりますので、不動産投資に関するノウハウや最新情報をお求めの方は、ぜひLINEからお申し込みください！