実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

物件の概要

大阪市東淀川区にあるこちらの物件は、資料を見ればわかるように、それほど情報が充実しているわけではありません。
立地は地下鉄の駅から徒歩7分ほど。阪急線からは9分に位置していました。それほど悪くはありません。部屋数としては、1階部分に8戸、2階から4階に10戸、そして5界に4戸という条件です。資料では、価格が1億6500万円となっていました。

物件のポイント

この物件は、入居率が悪いとうこともあり、購入時には全体の30％ほどしか入居がいませんでした。また、土地の面積と建物の延面積をみてみるとわかるように、こちらも検査済証がなく、内廊下を除外した容積率の計算をしても容積オーバーとなっています（事例①参照）

本来、こういった入居率が悪い物件は、安く購入して入居率を上げ、高く売却するのが王道です。間取りはワンルームタイプなので、単身者に好まれる工夫をすれば、入居率が改善する可能性もあります。ちなみに家賃については、3万5000円～4万円ほどで考えていました。満室になれば利回り12％以上の高利回り物件というわけです。

想定どおりではなかったものの、1年ほどかけて入居率を55％ほどまで高めることはできたのですが、民泊しようとして法人契約していたところが抜け、再び3割ほどにまで落ち込んでしまいました。

こうなると、毎月の収入は赤字です。このまま保有していても、インカムゲインは得られません。最終的には、どうにか1億8000万円で売り抜けられたため、キャピタルゲインで挽回することができました。
　購入したのが2015年の9月で、売却したのは2017年の1月なので、1年半ほど保有していたことになります。

入居率を上げられると考えた根拠

この事例では、結果的に高い入居率を持続することができませんでした。ただ、大切なのは「なぜ、入居率を上げられると考えたのか」という点にあります。

このように、そもそもの需要が飽和しているエリアでは、プロも失敗することがあることを肝に銘じておいてください。

実はこの物件があるエリアは、学生街でした。事実学生が好むファーストフード店がすぐ側にあり、物件もきれいで、若者が選ぶ条件は揃っていたのです。大規模修繕も終了しており、エアコンもすべて交換済みでした。
　ただ、オーナーと仲介業者のトラブルが頻発していたというのです。そのため、仲介業者が積極的に紹介してくれず、結果的に入居率が低水準で推移していました。そこでオーナーが変われば状況も変わると思い、購入に至ったというわけです。
　もし、想定通りに入居率が改善し、満室になったら利回りはかなり上昇します。しかし、予想通りに入居者を獲得できなければ、危険であることに変わりありません。その点、意思決定には判断力が問われることになります。

購入後に関しては、セコムのホームセキュリティを導入したり、防犯カメラを設置したりするなど、単身者に好まれる設備を導入しました。そうすることで、ほかの物件よりも見栄えを良くし、高い家賃でも選ばれるようにしたいと考えたのです。特にホームセキュリティを採用している学生用マンションは近隣にはなく、成功すれば独占市場でした。
しかし、知っていた通り激戦区で、さらには賃料相場の下落圧力の強いエリアだったため、、相場より2割以上高い家賃では、前述のよう見思いのほか入居者が集まらない結果となりました。

このように、そもそもの需要が飽和しているエリアでは、プロも失敗することがあることを肝に銘じておいてください。

ポイント

1.空室率の改善を模索するべし
2.入居者のニーズをイメージしてみよう
3.需要が飽和してるエリアは難しい
4.想定より高い家賃でのシミュレーションは危険
5.プロでも判断を見誤ることはある

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