実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

物件の概要

大阪府摂津市にあるこちらの物件は、駅から徒歩６分。資料での価格は３.８億円となったいますが、実際の販売価格は３.７億円です。３LDKのファミリータイプで総戸数は２８戸。そのうち、空室は資料で４戸、実際に現地内覧すると９戸空いている状態でした。

このような物件を見つけたとき、まず考えなければならないのは「なぜこんなに空室があるのだろう」ということです。そこに、物件を購入するためのキーポイントが隠されている可能性があります。

空室の理由

空室がある理由にはいくつかの種類があります。そのうち、不動産投資の対象としてチャンスになりやすいのは、「管理に問題がある」というものです。もし、物件の管理に何らかの問題があるのであれば、そこを改善することで優良物件に変えられるためです。
また、空室が多い物件というのは、物件の価格も低くなりがちです。つまり、安く購入できる可能性があるのです。実際に調べて見ると、空室の原因として、次のような問題があることが判明しました。

1. 管理が行き届いていない（清掃、建物修繕がなされていない）
2. 空室のリフォームが出来ていない(募集がスムーズに行えていない）
3. 営業活動ができていない
4. 募集賃料が近隣より低いにも関わらず、入居者がついていない（斡旋業者に渡す手数料が少ない）

その点、この物件は満室を目指せる可能性があるということです。さらに調べてみると、物件そのものの賃貸需要は十分にあり、さらには２路線の利用が可能など、むしろポテンシャルは高いことがわかったのです。
加えて、隣駅では大規模な再開発が行われていました。その波及効果として、賃貸需要の増加や賃料の上昇、物件価格（売却価格）の向上も期待できます。

このような要素をふまえて、空室が多いことによる融資やリフォーム代を自己資金で注入するハードルを越えてでも投資できると考えたのです。

空室が多いことがチャンスにもなる

もし、家賃収入できちんとローン返済ができるのであれば、あとは空室の改善によって収益率が高まる可能性があります。事実、需要があることは事前調査で明らかになっていました。

このように、空室がある物件は、「なぜ空室があるのか」について考えること。そして、「この空室をカバーできるような要素があるか」と検討してみることが大切です。空室があるということは、購入価格についても交渉の余地は十分にあります。

空室が多い物件を安く購入し、その後、管理体制を改善するなどによって満室になれば、インカムゲインもキャピタルゲインも稼ぐことが可能となります。その点、「空室が多いから」と敬遠してしまうと、大きなチャンスを逃すことになり兼ねません。
こちらの物件の場合、予想通り、管理体制に問題がありました。端的に言えば、管理がずさんだったのです。たとえば、物件の掃除が行き届いていなかったり、雨が降ると共用部が水浸しになっていたりなど、管理上の不備が散見されました。

そこで、物件を購入した後は、管理会社を変えています。そうすることによって、物件の管理状況を改善することができました。また、賃料条件についても検討し、広告宣伝費もきちんと投資するなど、必要な施策を行っています。
立地条件がそれほど悪くない物件において、空室が目立つということは、管理に問題がある可能性があります。本事例のように、管理体制を改善することによって、物件を安く購入しつつ空室率を改善できる可能性があります。

大切なのは、物件情報を見たときに、そのようなシミュレーションを頭の中でできるようにしておくことです。物件をより良くするイメージができていないと、その物件を購入するべきかがわかりません。経験を積み、選球眼を養うようにしましょう。

ポイント

1.空室が多いのには理由がある
2.空室の有無が物件の価値（価格）を決める
3.管理体制に空室の理由があることも
4.物件の最終形

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