「不動産投資って具体的に何？」「なぜ、不動産投資なのか？」と言った疑問を持つ、これから不動産投資を始めようと考えている方々へ向けた、ブログ講座です。是非、今後の投資活動にお役立て下さい。

さまざまな指標から見る不動産投資

過去30年間のデータを見た場合、投資に関連するあらゆる指標が循環していることがわかります。
たとえば、日経平均のデータでも、長期プライムレート(民間金融機関の企業に対する最優遇貸出金利)でも、状況は似ています。やはり上がり続けることもなければ、下がり続けることもありません。それが原則です。

では、どのぐらいの周期で循環しているのでしょうか。見方によって判断は分かれますが、私は10年が1つの指標になるのではないかと考えています。10年というのは、設備投資が必要になる目安にもなります。15年と習った方もいらっしゃると思いますが、近年の産業にイノベーションのスピードを考えれば10年でも長いくらいではないでしょうか。
もし10年を指標とするのであれば、おおよそ15年ほどを1つの周期としてとらえ、シミュレーションをしていくことになります。たとえば「どこで買い」「どこまで保有し」「どこで売るのか」について、15年単位で考えていくのです。

そこで、この際に家賃の下落率を何%入れるかが大切です。せっかく市場の循環を考慮してシミュレーションしているのにも関わらず、下落する家賃について考えが浅ければ、そのシミュレーションでは不十分な計算しかできません。

ご存知ですか。家賃下落率が1%から2%になるだけで、10年間の収益は半分になったりするのです。それなのに、家賃が何年でどのくらい下落するのかを考えないのはあり得ません。そのことは「何%の金利で融資を受けるのか」より重要なことです。

一般的に、金利の重要性については、いろんな書籍でも取り上げられているので強く認識されているように感じます。ですが、家賃下落率に焦点を当てた書籍はあまり見たことがありまん。

家賃が変化する要因とその考え方

では、家賃下落率はどのように考えればいいのでしょうか。ポイントは、やはり相場観を養うことにあります。

たとえば、都市部の場合、駅から近い物件であれば、経年による家賃の下落率は低く抑えられる可能性があります。都市部では駅近物件が好まれる傾向にあり、年を経ても、一定の需要が見込まれるためです。つまり、家賃が高くても入居者を確保できるということです。
ただ、その場合であっても、ライバル物件があまりに多すぎると条件が変わります。いくら需要があっても、供給の方が多ければ、やはり家賃などの条件を下げざるを得なくなるためです。そのように、需要と供給のバランスから、相場のあり方も見えてきます。

そのように相場から考えていくと、家賃の下落率を予測することは可能です。購入を検討している物件の近隣状況を見て、どのくらい家賃が下落しているのかを見るだけでも、おおよその方向性は見えてくるはずです。

あとは、賃料および家賃下落率を加味した上で、シミュレーションに組み込んでいくことです。そうすれば、より正確なシミュレーションが可能となります。一手間かかるのですが、その分、大きなリスクを回避することが可能となるのです。
　
しかし、入居者が入れ替わった想定賃料や15年のシミュレーションまでしている人は、実際にはかなり少ないと感じています。とくに新築で販売しているアパート・マンションなどは、多くの投資家は家賃の下落率を考慮に入れていないか、かなり甘く見積っています。

その結果、短期的にはよくても、中長期的にはズレが生じて取り返しのつかないことになってしまうのです。

シミュレーションでリスクを見積もる

本来、シミュレーションとは、不動産投資におけるリスクをあらかじめ見積もるためにあります。家賃の下落率を正確に測れないのであれば、1%落とした場合と2%落とした場合、それぞれの結果を算出しておけばいいのです。その上で投資の適格性を判断します。

状況に応じて、より厳しい視点から見たシミュレーションもしておくといいでしょう。少し悲観的に見るぐらいがちょうどいいかもしれません。何より、不動産投資はディフェンシブな投資です。リスクは少ない方がいいのです。
安易に物件を購入してしまい、「埋まらなければ家賃を下げればいい」と考えるのは失敗の元になります。一度下げてしまった家賃は、そう簡単に元に戻せません。その結果、どんどん収益状況が悪化してしまうことになり兼ねません。

最近では、購入した物件をデザイナーズマンションとして室内を作り直すなどの手法もとられているようですが、それはあくまでもプロの業者だからこそできることです。基本的に、リスクを回避できるのは、やはり経験によるところが大きいのです。
市況や現況に反して、家賃の下落率を止めるのは難しいのが実情です。それができる条件は限られていますし、場合によっては再投資が必要になるケースも少なくありません。そこまでできる体力があればいいのですが、個人の方にはやはり難しいでしょう。

そうであれば、最初の段階から可能な限りのリスクを見積もっておき、石橋を叩いて渡るぐらいがちょうどいいのです。1棟目で失敗してしまえば、その後の投資も難しくなります。リスクを見つけるために、シミュレーションとリサーチを重ねましょう。

そうであれば、最初の段階から可能な限りのリスクを見積もっておき、石橋を叩いて渡るぐらいがちょうどいいのです。1棟目で失敗してしまえば、その後の投資も難しくなります。リスクを見つけるために、シミュレーションとリサーチを重ねましょう。

ポイント

1.不動産投資は10年を1つの指標として各種シミュレーションを行うべきである。
2.シミュレーションの目的は、不動産投資のリスクを事前に見積もることである。

　次回は「不動産投資を取り巻くリスクとリターン③『不動産投資における判断力の源泉」です。お楽しみに！

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