「不動産投資って具体的に何？」「なぜ、不動産投資なのか？」と言った疑問を持つ、これから不動産投資を始めようと考えている方々へ向けた、ブログ講座です。是非、今後の投資活動にお役立て下さい。

「キャピタルゲイン」とは

次に、不動産投資における「キャピタルゲイン」について見ていきましょう。

　キャピタルゲインとは、投資対象が何らかの理由により値上がりしたとき、購入価格に対してプラスになる部分の利益を指します。インカムゲインが運用益なのに対し、キャピタルゲインは物件そのものの価値上昇(売却益)である点に注意してください。
　
　物件を購入すれば、たとえローンが残っていたとしても、その物件は購入者のものとなります。そして、その物件が購入した価格よりも値上がりすれば、当然、保有している資産の総額が高まることになります。そこで売却して得た利益がキャピタルゲインというわけです。

投資におけるキャピタルゲインの代表は、やはり株式投資でしょう。株は、保有することによって配当(インカムゲイン)を得るという旨味もありますが、やはり、売却によって得られる利益を想定するのが一般的です。

　不動産の場合であれば、不動産をローンで購入し、ローン返済と必要経費を家賃収入で支払いつつ、ローン返済が終わった段階ではじめて、キャピタルゲインを実感できるかもしれません。ただ本来は、ローンを返済している段階でも、キャピタルゲインが発生していることも多くあります。

不動産のキャピタルゲイン

最近のように不動産価格が安定して推移している状況では、不動産投資によってキャピタルゲインを得るのは難しいのが実情です。場合によっては、建物だけでなく、土地の値段も下がってしまうことがあります。とくに、人口減少により不動産の需要が減少する地方などではあり得ないことではありません。

ただ、そのような状況でも、物件の管理状況によって、物件の価値が高まることがあります。また、今後将来にわたって発展することが予想されるエリアであれば、当然、需要の高まりとともに不動産の価値も上昇します。
あるいは、最近であればリニア中央新幹線や北陸新幹線の新駅が建設されるなど、物件価値を高めるような条件が付加された場合も同様です。物件を「立地」という視点で検討する際には、未来の開発計画や、その土地の将来図なども知っておいた方がいいかもしれません。
また、管理によって物件価値が高まるというのは、「賃料収入が継続的に拡大、または維持し続ける予測が立つ」ということに起因します。安定的に入居者を獲得できる物件は、それだけで価値があります。その点、管理の質が問われるのです。

物件によっては、客付けが難しくてインカムゲインが得られなかったけれど、高値で売却できた結果、キャピタルゲインでプラスになったということもあります。ただ、それはあくまでも例外であり、物件の基本的収入はインカムゲインにあると考えた方がいいでしょう。

　購入時に交渉によって物件を値下げすることができます。この段階で売却先についても見当がついていれば、短い運用期間でキャピタルゲインを得られることもあり得るのです。
もっとも、それはプロだからできるのだということを忘れてはいけません。

インカムゲインとキャピタルゲインのバランス

不動産投資の基本は「インカムゲインがあるからこそ、キャピタルゲインも得られる」と考えておけば間違いありません。物件に魅力があるからこそ、高い家賃でも入居者が安定し、さらには物件の価値そのものが高まっていく。それが基本です。

インカムゲインを得られず、またキャピタルゲインもないという物件は、単純に、物件そのものに魅力がないことを意味しています。その物件に魅力がないから入居者がつかないのであり、だからこそ高値で購入しようとする人もいないというわけです。
不動産に限らず、物の値段は需給バランスによって決まっています。需要があれば高くなりますし、需要がなければ安くなる。その原則は基本的に揺らぎません。それは不動産の売買でも賃貸でも同じなのです。

不動産投資に失敗してしまう方は、その原則を見落としていることがあります。たとえインカムゲインを得られなかったとしても、キャピタルゲインがあればいいやと考えてしまい、その結果、どちらも得られないままとなってしまうケースは少なくありません。
入居者が得られず、さらに物件の買い手もいないとなると、逃げようがありません。自己破産の危険性が高まります。とくに投資初心者の方は、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらかということではなく、バランスよく得られる物件を探すことです。

ポイント

1.キャピタルゲインを得るには、物件の価値を高める努力が必要である。
2.「インカムゲインがあるから、キャピタルゲインも得られる」が大原則である。

　次回は「タイプ別　不動産投資の王道パターン③　老後の資産&相続対策」
　です。実際の利益を上げる仕組みについて解説していきます。
　お楽しみに！！

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