不動産投資は収益を生む建物を保有し、資産を拡大していく投資手法です。

不動産投資では家賃収入から融資の返済、運営経費を引いた手残り（インカムゲイン）をいかに残すかがポイントになります。

そのためには空室や家賃下落による収入の減少や毎月かかる運営経費などを極力抑えていかなければなりません。つまり、物件の管理運営が重要になるということです。

しかし、不動産投資をスタートさせたばかりのオーナーの殆どは「管理会社に全てお任せ」状態になってしまいます。管理運営の知識が無いからです。

管理会社に任せておけばオーナーは何もしなくても良いのが不動産投資の魅力だと言われることも多いと思いますが、本当に管理会社に全てお任せで良いのでしょうか？

実際のところ、空室ばかりになっても管理会社はたいして困りませんし、設備工事やリフォームで利益を得る管理会社の場合はオーナーと利益相反するケースも考えられます。

管理の知識が無いため、管理会社の言うことを全て鵜呑みにしていると、オーナーは儲からず、管理会社だけが儲かっているということになりかねません。

不動産経営にとって「管理」は非常に重要な要素で管理会社は事業を任せるパートナーです。

オーナーは管理会社に業務を委託しつつ、管理運営の知識を持って管理状況を見極め、指示する必要があります。オーナーの立場になって動いてくれるように「管理会社をコントロール」することが不動産投資の成功の鍵になると言えるでしょう。

そこで今回は、一棟マンション、アパートの管理業務を例に、オーナーが重視すべき管理のポイントをお話し、管理会社の選定、変更を検討する際の注意点などもご紹介していきたいと思います。

これから不動産投資を始める方は、ぜひ最後までご一読ください。

【管理会社の業務について】

管理業務には大きく分けてPM業務（プロパティマネジメント）とBM業務（ビルマネジメント）があります。PM業務は入居者管理、BM業務は建物管理を意味します。アパート経営をされるオーナーには必須の知識になりますのでそれぞれの業務について詳しくご説明していきます。

【PM業務（プロパティマネジメント）とは】

「PM業務」という言葉をネットで検索すると、「オーナーに代わって様々な管理業務を実施し、不動産の価値・収益の最大化を目指す」と記載されています。

大規模なビルや商業施設レベルのPM業務と違って、マンションやアパートのPMの場合、「収益を最大化する」事までオーナーの立場で考え、提案してくれる管理会社は残念ながら少ないと思います。

アパートなどの居住用不動産の場合、PMとは、わかりやすく言うと入居者管理になります。入居者の募集、契約、クレーム対応、家賃集金、退去確認までが主な業務です。

オーナーに代わって窓口業務や事務作業をやってくれるというイメージです。

【BM業務（ビルマネジメント）とは】

BM（ビルマネジメント）とは収益不動産の建物に関する、「保守」・「清掃」・「警備」を行う業務でビルメンテナンスとも呼ばれます。適切に建物を管理し、資産価値を維持することが目的です。

大規模な物件では専門的な知識も必要となるためBM業務を別の専門会社が行うことも多いですが、アパートやマンションに関しては一般的にPMと同じ管理会社がおこなうのが一般的です。

建物の規模や構造、用途によって必要になる業務内容が異なり、資格を要する法定点検業務もあります。

アパート、マンション等では、日常清掃、設備の点検・修繕、消防点検、エレベーター点検、貯水槽清掃、機械警備などの業務が主なBM業務です。

これらをオーナー1人で実施していくのはなかなか難しくなってきますので管理会社に委託してやってもらうというイメージです。

但し、これらの業務の適切な実施頻度、相場価格などをオーナーが知らなければお金は残りません。

極端な事を言うと、管理会社は週に1回の清掃より毎日清掃してもらった方が儲かるわけです。管理会社の管理・修繕の提案を全て鵜吞みにせず、ご自身で判断する必要があります。

【管理費用について】

それでは管理費用の概要についてもご説明していきます。

アパート、一棟マンションの管理運営に関してPM（入居者管理）とBM（建物管理）の業務があることはご説明いたしました。

それぞれの費用は物件のランニングコストとなりますので、一般的な項目と費用のイメージをご紹介していきます。

【ＰＭフィー（報酬）】

入居者管理（PM）のフィー（報酬）に関しては、管理会社によって異なりますが、管理物件の家賃収入総額の3%～5％位をPMフィーとしてお支払いすることが多いイメージです。規模の小さいアパートは家賃総額が少ないので5％（税別）が多く、大手管理会社も5％（税別）のフィーが一般的なイメージかと思います。

ＰＭフィーは安いに越したことはないのですが、管理の質が落ちてしまうのも良くありません。

入居者募集と退去手続きをキッチリしてもらえる管理会社を選びましょう。

【ＢＭ費用】

ＢＭは、建物の「保守」「清掃」「警備」をおこなう業務で、物件によって実施項目が異なってきます。

エレベーター無しの新築木造3階建てアパートと、エレベーター付き築古ＲＣ造10階建てマンションでは実施業務が異なってきますので当然費用も大きく変わります。

購入検討時に管理費用を大まかに年間家賃収入の15%前後で計算するという人も多いようですが、実際に物件の管理運営をする際には、どのような業務をどのくらいの頻度で実施しなければならないのかを確認し、コストダウンの可否も詳細に検討していく必要があります。

例えば、清掃業務は物件規模の大小にかかわらず必要になってきますが、週に何回、何時間の清掃が必要かは物件によって異なります。その内容は最終的にオーナーが判断しなければなりません。

1階に不特定多数の人が出入りする店舗や飲食店などがある場合、頻繁に清掃を実施する必要がありますが、共用部のほとんどない木造アパートなどでは週に何回も実施する必要はありません。もちろん、毎日清掃を実施した方が入居者にとっては満足感が高いと思いますが、サービスを過剰にしすぎるとオーナーにお金が残らない結果になります。

他にもエレベーター設備などがあれば、建築基準法の規定により年1回の法定点検が義務付けられることになります。車の車検と同じようなイメージです。あと、定期的なメンテナンスも必要になります。

これらの点検、メンテナンスに関してもオーナーの判断で大きく費用が変わってきます。

エレベーターメンテナンスの委託先としては、大きく分類すると「メーカー系」と「独立系」と呼ばれる会社があり、この委託先によって点検やメンテナンス費用が変わってきます。先程と同じように車で例えると、車検をトヨタでおこなうのか、オートバックスでおこなうのかで車検費用が異なってくるのと近いイメージです。あと、契約内容によっても費用に大きく差が出ます。フルメンテナンス契約とＰＯＧ契約という2種類の契約形態があるのですが、どちらを選ぶかによって毎月数万円の差が出る場合もあります。物件の状況により判断することになりますので、何が良いかは都度の判断になるかとは思いますが、メンテナンスがそれほど必要無いと判断できるなら安い契約で良いかもしれません。

ＢＭ（建物管理）に関しては、業務ごとの必要性を理解し、管理会社に言われるまま全部やってしまうのではなく、ご自身で判断する知識を身に付けることが大切です。

下記はＢＭ業務の一覧です。この中で何がどの位の頻度で実施する必要があるのか、購入検討するマンションを調べて、収支シミュレーションを作成すると正確な収支がわかります。

【アパート、一棟マンションのＢＭ業務一例】

・日常清掃業務（共用部の清掃）

・定期清掃業務（エントランスなど機材を使ってのスポット清掃）

・エレベーター保守点検（定期メンテナンスと年1回の法定点検）

・巡回設備点検（設備の目視点検）

・貯水槽清掃（10トン以上の貯水槽は1年に1回以上の清掃と水質検査要）

・受変電設備保守点検（大規模マンションで受変電設備がある場合に必要）

・消防設備点検（年2回の機器点検と年に1回の総合点検が必要）

・機械警備（エレベーター、給水設備、消防設備等の遠隔監視）

【ＰＭとＢＭはどちらが重要か？】

皆さんがアパートやマンションの管理会社を選定する場合、ＰＭが得意な管理会社とＢＭが得意な管理会社、どちらが良いか聞かれることがあります。

空室が多いマンションであれば募集に特化した会社（例えば、賃貸仲介系の管理会社）、修繕の多いマンションであれば修繕費用が安い会社（例えばBM系）が良いかもしれません。何もすることが無いようなマンションなら毎月のPMフィーを安くしてくれる小規模の管理会社を探しても良いでしょう。

ただ、全般的に言えることとして、やっぱりアパート、マンション経営で一番頼もしいのは「入居者募集が得意な管理会社」だと思います。不動産経営では、家賃収入がなければ融資の返済や運営経費の支払いもできません。空室が出た際に素早く対応して欲しいという意味では、PMが得意、特に入居付けが得意な管理会社が良いのではないかと思います。

【入居付が得意な管理会社の特徴】

入居付けが得意な管理会社の特徴は２つあります。

先ず、フットワークが軽く行動が素早いことです。

例えば、学生マンションなどでは、当然、入居者の卒業時期に退去が発生する可能性が高いので退去連絡が入る前から準備し、退去と同時に入居者を入れる動きをしてくれます。当然、原状回復リフォームも退去後すぐに手配してくれます。

次に、エリアを熟知していることです。例えば、地域や物件スペックによって、募集ターゲットが社会人なのか、学生なのか、女性が多いのか、ファミリー中心なのかを判断でき、通勤、通学経路から、どこの駅の賃貸仲介店舗にターゲット層の顧客が来店するのか知っていて、効率的な紹介業務をおこなってくれます。

このような管理会社とタッグを組み、しっかりとした入居者募集条件を設定していけば入居付けで悩むことは無くなります。

【入居者募集条件について】

入居者募集条件を検討する際にはご自身の物件だけを見るのではなく、近隣競合物件の募集内容を調査して比較することが大切です。今、家賃等の募集条件調査はネットでもかなり正確にすることが可能ですので、オーナーも自分で調査することができます。その上で管理担当者と入居者募集の条件について相談してみると、その担当者がどれだけその地域に詳しいか、空室を埋めようと真剣に向き合ってくれているかがわかります。そして、オーナーがちゃんと家賃調査をしている方だと、管理会社の担当者も適当な話はできませんので、より詳しく調べて適切なアドバイスをくれる可能性が高くなります。何も知らない、調べないオーナーは機会損失するケースが多くなります。例えば、リフォームなどを実施した後に、1万円の家賃アップが可能な状態になっても、管理担当者によっては、前回と同じ募集条件（安い家賃）の方が入居付けは楽なのでそのままにしておこうと思うかもしれません。空室が出てもいつもすぐに入居者が決まる場合、実は家賃が安すぎる設定だったなどというケースも良くあります。オーナー自身が家賃、共益費、礼金、広告料などの相場がどれくらいかを調査した上で、ギリギリ決まるラインを管理担当者と相談して決めていくようにすると、このような機会損失も防止することができます。

【管理会社変更を検討するケース】

ただ、オーナーがいくら調査して適切な賃貸条件を設定しても、管理会社の担当者が動いてくれないと物件の空室は埋まりません。空室になっているのにリフォームが実施されない、ネット検索しても募集状況になっていない等があれば、入居者募集に対しての意識が薄い管理会社だと言わざるを得ません。

このような状況を放置すると空室がどんどん増えていくことは明白です。このような場合、オーナーはすぐ、管理会社や担当者に連絡して素早く対応してもらうようにしてください。ちゃんとチェックされているという認識を持ってもらうためです。実は、管理担当者によっては50棟、60棟の管理をしていて手が回らない状況になっている人もいます。そのような状態だと他のオーナーの物件を優先され、後回しにされているのかもしれません。管理担当者との人間関係を日頃から築いておき、自分の物件を最優先に考えてもらうようにしておくと良いでしょう。指図や命令だけ偉そうにしてくるだけで、差入れ一つくれないオーナーの為には誰も動いてくれないものです。嫌な言い方かもしれませんが、管理担当者へのアメ（フォロー）とムチ（チェック）が大切になります。

しかし、空室が続くことは不動産経営にとって致命的だということは間違いありません。

何度お願いしても空室対策の動きをしてくれない、状況が改善されない場合には管理会社の変更を検討しましょう。「管理会社が変わっただけで10戸近くあった空室がすぐに埋まった」なんてことはよくある事です。管理の引き継ぎ業務をしてもらう必要もありますので、喧嘩別れにせず、管理委託契約書の内容に沿って解約手続きしていってください。

【管理の知識の重要性】

PM業務では入居付けが大切だとご説明しました。

空室の原因を判断するためにはオーナー自身も日頃からエリアや近隣物件、管理会社の報告などを調査、チェックし、募集条件が間違っていないか常に確認することが大切です。

収益不動産にとって家賃は「売上」です。人任せにせず自分で調べてください。

あと、BM業務に関しては、専門的な知識が必要になる場面が多いかもしれませんが、ある程度調査すれば、必要な頻度や工事価格などもわかると思います。削減できるものはどんどん削って「利益」を増やしていきましょう。

不動産投資の実態は「不動産事業」です。事業を始めるには当然、管理の知識は知っておかなければならない必須の知識になります。

「管理会社に全てお任せ」状態では何も判断できません。

ご自身で判断できる最低限の知識を身に付けるだけで不動産経営は安全で安定したものになります。 少し時間を取って一から管理運営の知識を学んでみてはいかがでしょうか。

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不動産投資をこれから始めたいと考えている

空室対策がわからなくて困っている

管理会社に不満があるが専門的なことはわからないので何も言えない

不動産投資の勉強と実践の場が欲しい

物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない

融資で躓いているので金融機関を紹介して欲しい

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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