・不動産投資とは、収益不動産を所有し、家賃収入を得ていくもの

・家賃収入とは、建物や土地を貸して得るもの

・収益不動産は色々ある

・建物を貸すものには、居住用建物、ビル、店舗、宿泊施設などがある

・床（空間）を貸して賃料をもらう

・ビルや宿泊施設（ホテル）などは不景気の際に賃料収入が極端に減ってしまう

・居住用物件は不景気になっても家賃が下がらない

・事実、コロナの時も家賃を下げたオーナーはほとんどいない

・不動産投資の初期の方には家賃収入が安定している「居住用物件」をお勧めする

・居住用の収益物件には2種類ある

・区分：マンションの1部屋

・レジ：レジデンスの略。区分に対して居住用一棟マンションの呼称。

【家賃収入とは】

・居住用物件の年間家賃収入：賃料（家賃＋共益費＋駐車場料金など）×１２ヶ月

・年間家賃収入÷物件価格＝表面利回り

・表面利回りは投資する際の目安になる

【注意点】：販売する側（売主・新築業者）は投資の目安となる「表面利回り」を上げようとする。

○新築物件では

■表面利回りを上げるために・・・

新築物件は高い家賃にすれば利回りは上がる。

年間家賃100万円、物件価格2000万　→　利回り5％

年間家賃120万円、物件価格2000万　→　利回り6％　※当然こっちが売れる　

⇒新築時は相場家賃より高くても決まる。入居者プレゼント（家具家電）、初期費用オーナー負担、3か月家賃無料（フリーレント）などを駆使して、より高い賃料で入居者を入れる

■その結果・・・

⇒家賃調査をしない投資家が買う可能性が高くなる

⇒数年後、初めの入居者が退去して中古になると家賃が大きく下がる。

⇒融資返済や運営経費を払うと大赤字の物件になってしまう

○中古物件では、

■水道代をオーナーが一括で支払い、入居者に家賃と一緒に請求しているタイプの一棟マンションなどで、入居者の水道代なども賃料と一緒に賃料に含んで表面利回りを計算しているケースもあります。

利回りの数字だけで簡単に判断せず、収支をきちんと計算してください。

【投資の失敗を防ぐコツ】

■「家賃」が周辺の同タイプの物件と比較して適正なのかチェック

　⇒高い場合、すぐに家賃が下がっていきます。（適正に戻る）

　⇒安い場合、しばらくは家賃下落が無く安定した収入が入る

■周辺の同タイプ（広さ）の最低家賃を調べる。

　⇒どこまで家賃が下がっていくのかは地域によって違うので調査が必要

■「家賃収入」に何が含まれているのかチェック

　入居者から徴収する水道代が含まれているなど

■正確な「ランニングコスト」を理解する

　消防点検、貯水槽清掃、エレベーター点検などは前オーナーが実施していなくても法律で実施することが義務になっている場合もあります。不動産業者もわかっていないケースも多いと思います。正確なランニングコストを理解しましょう。

◎上記すべてを購入前に調査して、収支のシミュレーションを実施しておけば、居住用物件は家賃収入が安定しているので失敗することはありません。不動産投資は不動産を運用する「事業」です。

他人に任せっぱなしでは、その事業は失敗してしまうでしょう。

正しい知識を身に付けてシミュレーションをする手間を惜しまなければ成功は約束されています。

一度、少し時間を作って学んでいただきたいと思います。