不動産投資では、管理会社への支払いやローンの支払い、税理士への支払いなど、様々な支払いが発生します。さらに、清掃費や修繕費、リフォーム代など物件の維持や運営にもお金がかかりますし、物件調査のために遠方へ出かけたり、担当者と打ち合わせをする機会もあるでしょう。そして、これらの不動産投資にかかる費用は「経費」として計上することが可能です。

上記のように、明らかに不動産投資に関する支出だとわかる費用の他に、例えば、所有物件を自宅兼事務所として使用したり、事業用に購入した備品をプライベートでも使用するなどの場合、一体どこまでが経費として認められるのか、またどの程度の割合まで経費として申告できるのか、判断が難しいところです。

そこで今回は、不動産投資における支出はどこまで経費として計上できるのか、判断するポイントや経費として認められる費用、認められない費用、よくある間違いについてご紹介していきます。

※本コラムでの解説はあくまでも概略となります。詳しくは、税や会計の専門家である税理士または公認会計士にご相談ください。

不動産投資の経費はどこまで計上できる？

経費とは事業を行うために必要な費用のことで、必要経費とも呼ばれます。経費を計上することで不動産投資で得た純粋な利益が把握でき、また必要以上に税金を支払うことが避けられます。

では、不動産投資において経費はどこまで計上できるのでしょうか？ここではまず、経費計上のポイントについて見ていきましょう。

ポイント①：不動産投資に関係があるもの

経費計上のポイント1つ目は、不動産投資に関係がある費用だと言い切れるかどうかです。

不動産投資に限らず、経費として計上できるのは事業に関係ある費用のみです。つまり、不動産投資に関係ない支出は経費計上できません。

どこまで経費計上できるのか判断に迷った時は、「売上との関係性を説明することができるか？」を一つの判断材料にすると良いでしょう。

ポイント②：個人事業主と法人で異なる

経費計上のポイント2つ目は、事業形態が個人事業主と法人とで経費の範囲が異なる点です。

法人は個人事業主よりも経費計上できる範囲が広くなり、オーナー自身に対する給与や家族従業員への給与、法人として役員や従業員を対象に締結している生命保険料なども経費として計上することができます。また、自宅を社宅とすることで家賃を経費で落とすことも可能になります。

一方、個人事業主は給与という概念がなく、自分の労働に対する費用（自分への給与）は経費として計上できませんし、生命保険も経費計上することができません。家族従業員への給与は青色事業専従者給与として経費計上することができますが、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなるので、全体的なバランスを考えて選択する必要があります。

これだけを見ると法人の方が得するように感じますが、赤字でも法人住民税等の免除されない税金は納税しなければいけませんし、社会保険への加入が必須となります。さらに、経理が複雑化するため、公認会計士や税理士への依頼も検討しなければならないでしょう。

目先の利益だけを見るのではなく、不動産投資の規模に合わせて適切な事業形態を選択するのが、堅実な不動産経営の一歩だと言えます。

ポイント③：プライベートで使用するものは家事按分

経費計上のポイント3つ目は、事業とプライベートとの切り分けです。

経費として認められる費用は、不動産経営に関する業務にかかった費用のみで、不動産経営とは関係のないプライベートな支出は経費として計上できません。

しかし、個人事業主としてマンションやアパートを経営していて、その中の一部屋を自宅兼事務所として使用している場合、家賃や電気代、ガス代、通信費などは、事業とプライベートの境界線が曖昧になりがちです。

事業に使用する支出を必要経費と呼ぶのに対して、プライベートで使用する支出は家事消費と呼び、上記の例のような必要経費と家事消費が混ざってしまうものは「家事按分」という方法で振り分けることができます。

家事按分は、床面積の割合で計算する方法と、時間の割合で計算する方法がありますが、時間による按分は証明することが難しいため、通常は床面積で計算します。

不動産投資で経費計上が認められるもの

それでは次に、不動産投資で経費計上が認められるものについてご紹介していきます。

ただし、ご紹介する費用はあくまで一般的な解釈に基づくものであり、状況に応じて経費計上できない場合もあります。判断に迷った時は、税理士や会計士などの専門家にご相談ください。

経費計上できるもの①：運営に関する費用

清掃や修繕などの物件の日常的な管理に関する費用や、損害保険料などの不動産投資の運営に関する費用は、経費として認められます。

• 管理会社への管理委託料
• 家賃保証会社との契約料
• 清掃費
• 消耗品費
• 修繕費
• 定期メンテナンス費用
• 火災保険料
• 地震保険料　など

経費計上できるもの②：税金・納税・手続きにかかる費用

登録免許税や印紙税、固定資産税などの不動産経営にかかる税金、税理士や司法書士への報酬は経費として認められます。

ただし、所得税や住民税、法人税といった個人的に支払う税金は、経費として計上することができません。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 個人事業税
• 登録免許税
• 印紙税
• 税理士報酬
• 司法書士報酬　など

経費計上できるもの③：融資にかかる費用

不動産投資に関連する融資やローンにかかる利息などの費用は経費として認められます。

ただし土地に関する利息は、不動産所得が赤字の時、経費計上できませんので注意が必要です。またローン保証料は、繰延資産として借入年数で割った金額がその年の必要経費として計上できます。

• 借入金利息
• ローン事務手数料
• ローン保証料　など

経費計上できるもの④：入居付けに関する費用

広告宣伝費などの入居者募集にかかる費用や、仲介手数料などの入居者サービスにかかる費用は経費として認められます。

• 仲介手数料
• 広告宣伝費　など

経費計上できるもの⑤：事務に関する費用

不動産管理に使用するソフト・ツールの購入費用やライセンス料金は経費として認められます。またペンやノート、封筒、ハガキといった文具類も経費計上が可能です。

• 不動産管理ソフト
• 会計ソフト
• 消耗品費（文具類）　など

経費計上できるもの⑥：不足の事態への備え

退去後の清掃や災害による修繕、設備故障、入居者のトラブル対応など、急な出費に備えるためのリザーブ資金（積立金）は条件を満たした場合のみ経費として認められます（※）。万が一、費用が足りなくなってしまっても、解決を先送りするのは良くありませんので、この場合は金融機関からの借入も検討しましょう。

• 修繕積立金（大規模修繕や設備故障など）
• 弁護士報酬
• 立退料　など

※修繕積立金については、支出時ではなく、実際に修繕が行われた時点で必要経費に算入することを原則とした上で、、下記の要件を満たせば損金算入可能ですのでご注意ください。

①区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

出典：賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い｜国税庁

経費計上できるもの⑦：その他の費用

物件調査や打ち合わせのためにかかった交通費や旅費、取引先との接待交際費、学習のためにかかった費用も経費として認められます。また、建物や設備の減価償却費、不動産管理のために購入した車両費、パソコン購入費、カメラ購入費、電話やインターネットの通信費も経費計上できます。

ただし、プライベートでも使用しているものは必ず家事按分するようにし、10万円を超える消耗品費は減価償却費として計上しましょう。

• 旅費交通費
• 接待交際費
• 研修費（セミナー参加費）
• 建物や設備の減価償却費
• 車両費
• 消耗品費（パソコンやカメラ）
• 通信費　など

不動産投資で経費として認められないもの

繰り返しになりますが、不動産投資に関係がない支出は経費として計上できません。

どこまで経費として扱って良いのか線引きが難しい時は、「不動産投資と関係があるか」を軸に考えましょう。

例えば、取引先の担当者や顧問弁護士、顧問税理士、コンサルタントなどとの飲食については接待交際費として認められますが、オーナー自身のプライベートな飲食は経費として認められません。セミナーの参加費や受講料、資格取得費用などに関しても、不動産投資に関係がないものは経費として計上できません。

また、マンションやアパートを管理するために購入した車の購入費や保険料、税金、車検費用、ガソリン代、駐車場代等は経費として計上できますが、実際は管理組合に委託していてオーナー自身が管理に関与していないのであれば経費として認められません。

すでに不動産投資をしているオーナーの中には、これらの費用を経費で落としても税務署から何の音沙汰もないという方もいるかもしれませんが、申告が通っているのは「たまたま見逃されている」ということがあります。どこまで経費で落とせるか曖昧な費用は、脱税にならないようにあらかじめ相談しておくのがベストだと言えるでしょう。

なお、不動産投資の税金対策については「不動産投資で可能な税金対策とは？法人化するメリット・デメリットも解説」で詳しく解説していますので、併せてお読みください。

不動産投資の経費計上でよくある間違い

不動産投資の経費についてよくある間違いが、金融機関への支払いを利息支払額として全額計上してしまっているケースです。不動産投資ローンの支払額において、利息支払額として計上できるのは利息部分のみで、元本の返済額が入った金額で計上してはいけません。

また、建物の取得にかかる費用は減価償却できますが、土地の取得費用は経費にはなりません。土地は資産として分類され、仕訳の際は「土地」という勘定科目で処理します。ちなみに、土地の取得時にかかる仲介手数料も経費ではなく、資産（勘定科目は「土地」）として扱います。

不動産投資の経費はどこまで？判断に迷ったら……

今回は、不動産投資で経費として認められるのはどこまでか、判断のポイントや認められる費用などについてご紹介しました。

物件の規模と経費の辻褄が合わなければ、税務署から申告が虚偽である可能性を疑われ、税務調査が入ることがあります。一棟所有でも区分所有でも関係ありません。

経費の内容が正しく、問われた際にその支出が必要経費である旨を証明できるのであれば問題ありませんが、悪質な虚偽申告や帳簿の改ざんは「逋脱（ほだつ）」という犯罪行為、いわゆる脱税にあたります。

必要経費の範囲を広げたいのであれば法人化を検討し、どこまで経費として計上できるのか判断に迷った時は会計士・税理士から専門的なアドバイスを受けるようにしましょう。

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