不動産投資は儲からないという意見がありますが、正しい知識と見方、それらを使いこなすスキルを身に付ければ、何よりも安全な資産運用だといえます。

そこで今回は、不動産投資は本当に儲からないのか、世間で不動産投資が儲からないといわれている理由や、儲かる人と儲からない人の違い、儲かる人になるポイントについてご紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

「不動産投資は儲からない」といわれる理由

近年、「不動産投資は儲からない」という声がよく上がるようになりましたが、実際に利益を出しているオーナーが多数いることも事実です。

ではなぜ不動産投資が儲からない投資商品だといわれているのでしょうか。その理由について、不動産投資の特徴や近年の傾向などを交えながらご紹介していきます。

理由①：ワンルーム投資にこだわっている

不動産投資が儲からないと認識される理由の1つ目が、節税目的の「ワンルーム投資」の存在です。

近頃、マンションやアパートを1室から所有する区分所有、いわゆるワンルーム投資に手を出すオーナーが増加傾向にあります。しかし、「所得税が節税できる」という謳い文句で購入した物件は価値のない赤字物件であることが多く、儲からないケースがほとんどです。

例えば、経年劣化やライバル物件増加などの影響によって家賃が下がった場合、ワンルームだと自分だけの判断で修繕やリノベーションを実施することは難しく、それにもかかわらず融資の返済額や運営経費は変わることがありませんので利益は減っていきます。また、物件を売ろうと思っても、駅から遠いなどの不人気物件は値段が下がるのが一般的です。

このような事情から、今の融資金利なら長期返済でも利回り6.5〜7%で収支がとんとんのラインで、最初から収支が赤字になる利回り3.5〜4%ほどのワンルームは儲かるはずがないのです。

逆に言えば、マンションやアパートを部屋単位で投資するのではなく、一棟単位で購入する「一棟投資」はワンルーム投資に比べて利回りが高く、収入金額が大きいというメリットがあります。また、運用の自由度が高いので大規模修繕もオーナーの判断で決定できますし、収入がゼロになるリスクを回避することにも繋がります。

理由②：不動産投資の本質を理解していない

不動産投資が儲からないと認識される理由の2つ目に、不動産投資の本質を理解していない点が挙げられます。

不動産投資は数ある投資商品の一つですが、短期・中期で大きな利益が狙える株式投資やFX（外国為替取引）と違って、不動産投資に関する知識や相場観、ルートなどを持っていない限り、短い期間で資産を大きく増やすことは難しいと言えます。

そもそも不動産投資では急激に土地の価格が変動することはなく、主な収益源は入居者からの毎月の家賃収入です。また、株式投資などの値動きで利益を得る投資は相場指標をチェックして判断するのが一般的な手法であるのに対して、不動産投資は物件のメンテナンスや管理、入居者対応などで運用していきます。つまり不動産投資は、他の投資商品と異なり、経営の要素が非常に強い投資商品なのです。

購入後の管理業務をすべて不動産管理会社に委託するという方法もありますが、最終的に判断するのは自分です。不動産投資は決して楽して稼げるものではなく、地道に努力できない人は儲からない投資だと言えるでしょう。

理由③：リスク対策を考えていない

不動産投資が儲からないと認識される理由の3つ目に、リスク対策を考えていない点が挙げられます。

不動産投資には、下記のような様々なリスクがあります。

【不動産投資におけるリスク】

• 空室
• 家賃下落
• 家賃滞納
• 修繕
• 災害
• 金利上昇
• 地価下落　など

これらのリスクを完全に読み切ることは難しいですが、エリアの人口変化や賃貸不動産の供給状況、経年劣化分析などからシミュレーションすることは可能であり、リスクに備えて対策を講じることもできます。

反対に、リスク対策を実施しなかったために収益が下がり、結果として不動産投資に失敗するオーナーが多いことから「不動産投資は儲からない」と言われています。

不動産投資のリスクについては「不動産投資のリスクは？失敗しない方法」で詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にご覧ください。

不動産投資で儲かる人と儲からない人の違い

次に、不動産投資で儲かる人と儲からない人の違いについて見ていきましょう。

不動産投資で儲からない人の特徴

不動産投資で儲からない人の特徴ですが、一般的に儲かりやすいと言われる条件に絞って物件を選定している傾向があります。

例えば、賃貸需要の高いエリアにこだわるのも一つの方法ですが、単に需要の高いエリアに焦点を合わせるだけでは、他の要因を見落とす可能性があります。また、利回りだけにこだわるのは、将来的なリスクを考慮すると大変危険だと言えるでしょう。

「一つの視点しか持っていない」というのは不動産投資で失敗する要因となりますので、視野を幅広く持って取り組むようにしてください。

不動産投資で儲かる人の特徴

一方、不動産投資で儲かる人の特徴は、不動産投資について勉強をし、自身で経験を積んでいる傾向があります。

不動産投資は長期的な視野が重要ですので、将来を見越して計画を立てたり、経費やリスクを含めた実質的な利回りを見極めたり、出口戦略を持っていなければ成功しません。不動産投資で儲けることができるオーナーは、こういったシミュレーションや出口戦略を委託業者に丸投げせず、自分自身で策定しています。

最近ではネットで簡単に情報収集できますが、それらの情報を鵜呑みにせず、正しいか否か判断するスキルを身に付ける必要があります。そして、こういったスキルを身に付けるには、日頃から不動産投資について勉強をし、経験を積んでいくしかないのです。

なお、不動産投資の勉強法については「『不動産投資、何から勉強すれば良い？』勉強法・学習のポイント・資格について解説」のコラムで詳しく解説していますので併せてご覧ください。

「不動産投資、儲からない…」から脱却するポイント

最後に、経営赤字が続いているという方や、これから不動産投資を始めたいが失敗したくないという方に向けて、不動産投資で利益をしっかり上げていくためのポイントについてご紹介します。

シミュレーション力を身に付ける

不動産投資で成功するには、収支や工事費用などのシミュレーション作成スキルを身に付けることです。

通常、希望の物件を見つけたら、家賃収入・購入にかかる諸費用・自己資金額・借入額・家賃下落率・固定資産評価額・管理費・修繕積立金などの金額を加味して収支シミュレーションを行いますが、不動産業者や管理会社、物件の紹介＋サブリースもおこなう不動産業者などの「物件を買ってほしい」と思っている業者のシミュレーションは甘くなりがちで、悪質なケースでは買ってから30年間家賃が下がらないようなシミュレーション、物件が値上がりしていくシミュレーションを提示してくる業者もいます。

また物件の購入時だけでなく、管理においても、例えば本来10万円で済む修繕工事にもかかわらず、「管理業者の提案を鵜呑みにしたために30万円で契約させられた」といったケースが実際に存在します。すると、利益が出るのは不動産管理業者だけで、オーナーは赤字経営という事態になってしまうのです。

このような事情から、専門業者が作成したシミュレーションや見積書を鵜呑みにするのは大変危険ですので、オーナー自身が意味を理解する必要があり、そのために不動産経営の基礎はしっかりと学ばなければなりません。

相場観を身に付ける

不動産投資で成功するもう一つのポイントは、相場観を身に付けることです。

相場観とは、相場に対する見方を指します。相場観を身に付けるには、市場がどのような状況にあるのか情報を収集・理解・分析することが大切です。

不動産投資における基本的な情報源は、不動産ポータルサイトになります。定点観測を行って市場動向や成約価格を把握し、エリアの相場情報を取得していきましょう。また情報収集する際は、複数の不動産ポータルサイトを活用して、より多角的かつ正確な情報を得るようにします。

加えて、実際に足を運んで物件やエリアを調査したり、専門家とコミュニケーションを取ることでも相場観がついていきます。フットワークの軽さや人間力も、不動産投資の重要なスキルの一つだと言えるのです。

不動産投資で儲かるか儲からないかは自分次第

今回は「不動産投資は儲からない」と言われる理由や、儲かる人と儲からない人の違い、不動産投資を成功に導くためのポイントについてご紹介しました。

不動産投資は、地道な努力が必要な投資です。そのため、「不動産経営が好き」「不動産投資について深く学びたい」という熱意がなければ失敗する恐れがあります。

とはいえ、あらゆる情報が飛び交う現代において、得た情報が正しいものなのか判断するのは難しいもの。不動産投資で成功するオーナーの多くは、私たち不動産経営塾のような講座や、横の繋がりを活用されています。

不動産投資で成功したい方、独学でつまずいている方、情報共有できる場や仲間が欲しい方は、ぜひこういった講座を活用するのがおすすめです。

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