「不動産投資を始めたいけど、やり方がわからない」という方に向けて、本記事では不動産投資の基本の流れをご紹介していきます。

不動産投資は、あらゆる投資商品の中で唯一銀行からお金を借りて運用できる投資手法です。信頼性が高く、手堅い投資である一方で、やり方を間違えてしまうと失敗するケースも。不動産投資に失敗すると、所有する物件が差し押さえられるだけでなく、自分の住んでいる家や車が差し押さえられたり、自己破産するという選択を余儀なくされることもあります。

不動産投資で失敗しないためには、自分に合った不動産投資のやり方を知り、実践スキルを身につけることが大切です。

記事の後半では不動産投資のコツについても触れていますので、これから不動産投資を始める予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

【基本の流れ】不動産投資のやり方 

それではさっそく、不動産投資のやり方について見ていきましょう。

不動産投資のやり方①：不動産投資について勉強する

不動産投資はリスクを負うことなく利益が上げられる非常に簡単な投資だと思われがちですが、先ほどもご紹介した通り、やり方を間違えると利益を得るどころか、負債を抱えて立ち往生する恐れがあります。

実際、不動産投資に関するノウハウを持っていない若いサラリーマンに対して、「節税対策になる」と謳い、新築ワンルームマンションの区分所有を勧める事業者が増加傾向にあります。しかし、多くの場合はオーナーから物件を借り上げるサブリース契約とセットになっており、ローンの返済が終わるまで赤字になるというケースが散見されています。

また、そもそも不動産投資を含む投資商品は流動的であり、価値が上がり続ける保証はありません。そのため、シミュレーションの精度が甘ければ、利益が思うように上がらないといった事態にもなりかねません。

このような未来を回避するには、判断を人任せにせず、自ら不動産投資について勉強する必要があるのです。

例えば不動産投資では、物件に関する情報を瞬時に読み取り、判断しなければなりません。そのためには、専門用語を覚えたり、築年数や建物構造、設備、家賃相場といった物件の属性について理解を深める必要があります。

加えて、不動産投資を始める際は、不動産投資によって何が実現したいのか、目標を明確化することも大切です。まずは現状把握をし、具体的な未来を考えましょう。

不動産投資のやり方②：金融機関との関係を構築する

不動産投資を手がける上で欠かせないのが、銀行などの金融機関とのお付き合いです。

即金で物件が購入できるほどの自己資金があれば別ですが、1棟単位で投資物件を購入するだけの現金を持っている人は資産家でも多くありません。ですので、金融機関からお金を借り入れ、月々の家賃収入の中からローンを返済していくのが一般的な不動産投資の手法です。

そのため、不動産投資を成功させるには、金融機関とのお付き合いがとても重要だと言えるのです。

不動産投資のやり方③：融資してもらえる物件を探す

不動産投資における融資は、アパートローンやプロパーローンといった融資で借り入れるのが通常です。

一般的な住宅ローンは個人の収入から返済するため、年収や自己資金といった個人の属性で審査されますが、一方で不動産投資用の融資は、不動産の収益から返済が実行されますので、不動産そのものが持つ収益力や信用など、物件の属性も重要な審査材料となります。

つまり、金融機関に融資してもらえる物件を探す必要があるのです。そのためには、物件属性を見極めるスキルを身につけなければなりません。

加えて、いくら物件属性が優れていて、担当者との関係が良好でも、オーナー自身の資産があまりなく、銀行から高属性として見てもらえなければ、やはり融資が100%通るとは言い切れません。融資してもらえる物件の選択肢を増やすためにも、投資額の2割は自己資金で準備しておきたいところです。

不動産投資のやり方④：不動産の運用や管理を行う

不動産投資では、入居者の管理やメンテナンス、修繕など、物件の運用や管理が必要です。

不動産の運用管理方法には、オーナー自身が管理する方法と、業務の一部もしくは全てを外部に委託する方法、不動産の賃貸管理業者に貸し出して、その会社がさらに他の借手に賃貸するサブリースという方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

例えば、オーナー自身が自己管理する場合は、運用のコントロールがしやすいというメリットがありますが、時間とスキルが必要になります。一方、業者に委託する場合はプロのサポートを受けられる反面、オーナーの判断が限定されたり、委託する業者に一定の手数料を支払わなければなりません。

それぞれの特徴を踏まえて、運用方法について判断する必要があるでしょう。

加えて、不動産の収益や所有には様々な税金が関わってきます。法律や規制の変更、地域による差異に注意しつつ、専門家のアドバイスを受けるなどして、効果的な税務戦略を構築することも健全な不動産経営を目指す上で重要なポイントの一つです。

なお、税金対策については「不動産投資で可能な税金対策とは？法人化するメリット・デメリットも解説」で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

不動産投資のやり方⑤：出口戦略を考える

「相場より安く買い、適切に運用し、相場より高く売る」のが不動産投資の鉄則です。そのため、不動産投資を始める前から、出口における残債と売却価格を常に意識しておくことが重要だと言えるでしょう。

この時、不動産投資のやり方①でご紹介した不動産投資の目的がとても重要になります。なぜなら、目的の内容によって適切な出口戦略が異なるからです。

【不動産投資の目的例】 ＜経営者や事業者の場合＞ ・本業の人件費を賄えるだけの収益を上げたい ・住まいを通じて社会に貢献したい　など ＜個人の副業の場合＞ ・50代半ばでリタイアして、あとは海外で暮らしたい ・子供や孫の暮らしを守る次世代へのギフトを残したい　など

不動産投資の目的を明確化し、適切なやり方で経営していきましょう。

不動産投資のやり方にはコツがある 

不動産投資のやり方にはコツがあります。今回は、初心者の方が知っておくべきポイントを2点ご紹介していきます。

不動産投資のコツ①：人任せにしない

不動産投資で失敗する事例の中に、自分で調べたり考えたりせず、判断を人任せにしているケースが挙げられます。

不動産投資では、管理会社や金融機関、不動産仲介業者、ディベロッパーなどのプロフェッショナルが持つ知識や判断力に頼る場面があります。しかし、このようなプロフェッショナルにとっての利害と、オーナーの利害は、必ずしも一致するというわけではありません。

そのため、オーナー自らが動いて正しい知識を得ようとしなければ、不動産投資で失敗するリスクが高くなると言えるでしょう。

不動産投資のコツ②：長期のシミュレーションを作る

不動産投資では、売上や利益、税金、減価償却費、損益計算書、貸借対照表など、長期的なシミュレーションが欠かせません。いきなり実践するのではなく、シミュレーションで事前に収益を予測し、リスクを考慮した上で投資するからこそ、不動産投資の成功確率を高めることができるのです。

基本的に、不動産投資を含めて、価値が上がり続ける投資商品はないものと考えておくべきでしょう。不動産投資の場合、家賃や物件価格は年々下がりますし、経費もかかります。

例えば、不動産投資の重要な指標の一つに家賃下落率というものがあります。家賃下落率とは、対象不動産が年数を経ることによって劣化したり、競合物件の新築によって相対的価値が下がることで、家賃が下落するリスクを数値化したものです。家賃下落率を考慮せずにシミュレーションしてしまうオーナーは意外と少なくありません。

このような背景から、不動産投資を始める際は、最悪の事態を想定することから始めます。資産や収入によほど余裕がある人でない限り、毎月の赤字を埋め続けるのは難しいでしょう。やがて貯蓄がなくなり、収入からローン返済できなくなればデフォルト（債務不履行）することになってしまいます。

不動産や家賃の価値は流動的であることを踏まえて、長期のシミュレーションを作るのが、不動産投資の適切なやり方だと言えます。

不動産投資には「正しいやり方」がある

今回は、初心者の方にむけて不動産投資のやり方をご紹介しました。

不動産投資は勉強することが多く、また「事業」ですから経営的な資質も求められます。そのため、多くのオーナーは不動産経営を熟知している専門家をパートナーにつけて、適切なやり方で不動産投資を行っているのです。

私たち不動産経営塾は、不動産経営が初めての方でも安心して不動産投資について学べるオンライン講座をご提供しています。不動産投資は他の投資商品と比べると手堅い投資ではありますが、成果をあげるには何よりも正しいやり方を身につけることが重要です。

正しいやり方・正しい知識を身につけて、失敗しない不動産投資スキルを身につけていきましょう。

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

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• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
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…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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