不動産投資に不可欠な「計数管理能力」とは

不動産投資に不可欠な「計数管理能力」とは

不動産投資では、シミュレーションが欠かせません。すべてのケースにおいていきなり実践するのではなく、シミュレーションを経ることによって事前に収益を予測し、リスクを考慮した上で投資することが不動産投資の成功確率を高めます。
では、具体的にどのような数値についてシミュレーションをしていくべきなのでしょうか。とくに重要な指標をいくつか挙げてみましょう。次のとおりです。

〈計算するべき数値>

●売上(インカムゲイン+キャピタルゲイン)
●利益
●税金
●減価償却費
●損益計算書
●貸借对照表

このうち、とくに不動産投資において重要なのは「減価償却費」です。売上や利益だけでなく、税金を含めた減価償却費の関係性を理解しておくことが、不動産投資でのポイントになると言っても過言ではないでしょう。
ちなみに、損益計算書や貸借対照表については、企業会計において一般的に使われているものです。簡単に言うと、企業の財務状況をフローとストックの両面から見るものなのですが、不動産投資においても、その発想はとても重要です。
ただ、損益計算書や貸借対照表を見ることができれば、不動産投資で成功できるというわけではありません。あくまでも、お金に対するリテラシーを高めるために必要なものであると認識しておきましょう。
とくに将来、不動産投資を法人で行いたいと考えている方にとっては必須の概念となります。まずは、損益計算書と貸借対照表の意味と見方について学んでください。

不動産投資における減価償却とデットクロス

では、不動産投資における減価償却費およびデットクロスについて見ていきましょう。
そもそも減価償却費とは、建物や機械、自動車などの事業に必要な設備(減価償却資産)
を、その耐用年数に応じて経費として計上することを言います。ちなみに、土地や骨董品
など、時間の経過によって価値が減少しないものは減価償却の対象ではありません。
多くの物は、緑年によって劣化していきます。その点、購入時にすべて経費に計上するのではなく、使用可能な期間に分けて分割計上していく必要があるということです。実務的な側面を考慮した税制の仕組みと理解してください。

では、不動産投資において、減価償却費はどのようにして計算すればいいのでしょうか。
土地が減価償却資産でないことはすでに述べたとおりです。つまり、不動産投資においては主に,建物”が減価償却資産となります。
償却の計算は、「物件(建物)の価格」と耐用年数に応じた「償却率」によって算出されます(定額法)。そして、建物はその構造によって耐用年数が決まっています
次のとおりです。

⚫︎鉄筋コンクリート(RC)47年(償却率2・2%)
⚫︎重量鉄骨34年(償却率3%)
⚫︎木造22年(償却率4・6%)

たとえば、1億5000万円の不動産を購入し、そのうちRC造である建物部分の価格が1億円だったとします。その場合の減価償却費(年)は、1億円×償却率0.022(耐用年数47=減価償却費220万円(年)」となります。
また、それぞれの構造によって、減価償却費を計上できる期間に差があるため、注意が必要です。つまり、耐用年数が短いものほど年間の減価償却費が増え、その分の利益が減る反面、支払う税金は少なくなるということです。
加えて、購入した建物が中古物件であった場合、すでに耐用年数を超えていれば「法定耐用年数×20%」で計算し、一部を経過している場合であれば「(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」によって耐用年数を割り出します。
このような仕組みを見ていくと、経費としての減価償却費をできるだけ多くすれば、キャッシュフローを悪化させることなく税金が安くなると考える方もいるでしょう。たしかに、そういった側面もあります。事実、節税に減価償却費は使えます。
ただし、売却時にも税金がかかることを忘れてはなりません。そして、売却時の課税譲渡所得は「譲渡収入-(取得価価額-減価償却費)+譲渡費用)-特別控除額」となるため、結果的にあとから税金を多くとられてしまうことになります。
ちなみに、個人で物件を保有して譲渡した場合は、「分離課税制度」が採用され、短期と長期によって税率が異なります。

⚫︎短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額) + 課税期譲渡所得金額×30% (住民税9%)
⚫︎長期課税所得(譲渡した年の1月1日現在の有期間が5年を超える土地や建物を
売ったときの税額) + 課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
※各々、平成49年まで復興特別所得税2・1%がかる

減価償却費の概要を理解した上で「デットクロス」について見ていきましょう。デットクロスとは、元利均等返済でローン返済をしている際、返済する元金が減価償却費の額を上回ってしまう状態を指します。
そもそも減価償却費や金利(利息)は、経費として計上できます。その分、税額を圧縮できます。しかし、元金に関しては経費になりません。そのため、年数が経過していくことによって減価償却費がゼロになってしまうと、一気に所得が増えてしまうのです。
すでに述べているように、減価償却費の計上においては、経費になるものの、実際にお金が出ていくわけではありません。そのため手元にお金を残しつつ、所得を減らす(税額を減らす)ことができるのです。
しかし、デットクロスが拡大することによって所得が増え、税額も増えてしまうと、キャッシュフローが悪化してしまう恐れがあるのです。
売上はあるのにお金がない状態で倒産する企業を、一般に「黒字倒産」と言います。キャッシュフロー、つまり資金繰りがうまくいかず、途中で資金がショートしてしまう状態を指します。それが不動産投資でも起きてしまう可能性があるのがデットクロスというわけです。

デットクロスは物件を購入してすぐに訪れるものではなく、時間をかけて到来します。そのため、事前に対策を練っておくことが大切です。たとえば、デットクロス対策には次のようなものがあります。
⚫︎定期的に修繕するなど経費を増やす(減価償却費が増える)
⚫︎物件の追加購入(減価償却費が増える)
⚫︎繰り上げ返済(元金返済部分を小さくする)
⚫︎返済期間の延長(元金返済部分を小さくする)

シミュレーションを行うために必要なスキルとは

このように、減価償却費の計算をはじめ、不動産投資においてはさまざまなシミュレーションをしなければなりません。その多くは表計算ソフト上で完結できるものとなりますが、その前提として、身につけておくべきスキルがいくつかあります。
たとえば、代表的なスキルには次のようなものが挙げられるでしょう。

〈シミュレーションに必要なスキル>
⚫︎計数管理能力(暗算能力)
⚫︎お金の知識
⚫︎表計算ソフト操作
⚫︎FPの知識
⚫︎統計学
⚫︎経済学
⚫︎経営力

計数管理能力とお金の知識については、密接な関係性があります。お金を管理するためには計算が必要ですし、計算することによってお金の管理ができるようにもなるためです。
大きなお金だけでなく、小さなお金にも意識を向けられるようになれば、投資に対する姿勢も変わるはずです。

また、ライフプランや将来計画を加味したお金の管理については、FP(ファイナンシャル・プランナー)としての知見があると役立ちます。
ファイナンシャル・プランニングを行うには、家計にかかかわる金融、ローン、保険、教育資金、年金制度など、幅広い知識が必要になるとされています。それらを理解しておけば、不動産投資に活用できることは間違いありません。
統計学の知識については、物事の相関や事象ごとの関係性を数値で把握する際に役立ちます。統計的な視点があるだけで、1つひとつの事柄を主観的にとらえるのではなく客観的に理解することが可能となります。そのような数字から見るバランス感覚は、不動産投資においても強い武器になるでしょう。
経済学的視野においては、新聞などによる日々の情報収集では体系的に学ぶことが難しいため、専門書籍を読んだり、大学院などに通うこともお勧めします。
加えて、将来的に法人での不動産事業を検討している方はもちろん、そうでない方も経営力を身につけておくことをおすすめします。経営力とは、事業を推進していく力であり、判断力、推進力、あるいは先見性なども問われます。
くり返し述べてきたとおり、不動産投資はビジネスとしての側面が強いです。そのため、投資家自身に「経営者となって不動産投資を進めていく」という気概がなければ、持続的に成功することはできません。
少なくとも、不動産投資に関するシミュレーションをするにあたり、こういったスキルが必要になるということを理解しておきましょう。

　　　　　

ポイント

1.シミュレーションにおいて、特に「減価償却費」の理解は重要である。
2.エクセルやFPなどの知識・スキルは不動産投資で大きな効果を発揮する。

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