不動産投資における「相場」とは

そもそも不動産投資における「相場」とは何を指しているのでしょうか。実は、一口に「相場」と言っても、不動産投資を実践する際に知っておくべき指標標はたくさんあります。
ここでは、不動投資をする際に見ておくべき相場について、その代表的なものをチェックしておきましょう。次のとおりです。
<物件>
⚫︎建物の値段
⚫︎土地の値段
⚫︎賃料(契約形態)
⚫︎利回り(表面利回り、実質利回り)
⚫︎返済比率(返済額+家賃収入)
⚫︎管理費用
⚫︎修繕費用
⚫︎金利
<環境>
⚫︎入居率
⚫︎家賃下落率
⚫︎街の機能
⚫︎競合の状況

建物や土地の値段については、改めて言及する必要はないでしょう。インターネットの物件検索サイトや不動産関連の資料、マイソクなどから容易に閲覧できます。過去の推移や今後の予測などもできれば、シミュレーション時に役立ちます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
資料については、いわゆる「レントロール」から確認できます。レントロールとは賃借条件一覧表のことです。レントロールからは、現在の入居者がどのような条件で部屋を賃借しているのかがわかります。たとえば、支払っている家賃や敷金、入居年月日、契約期間なども把握することが可能です。
レントロールを隅々まで見ることができれば、そこから相場についても予測できるようになります。賃料の推移はもちろん、そのバラつきや過去の傾向から、どのくらい家賃が妥当なのかイメージできるでしょう。また、入居者の性別や職業など、属性についても把握できれば物件運営の戦略を立てやすくなります。

利回りや返済比率についても、不動産投資における一般的な指標です。それぞれ、物件選びの最初の段階で目をつけておくための指標として活用できます。投資家によっては、
「NOI-(Net Operating Income 純利益）」や(ROI-(Return On Investment 投資利
益率)」などを活用している人もいます。

管理費用や修繕費用、あるいは融資金利の相場を知っておくことも大切です。どのくらいの水準で費用がかかるのかをあらかじめう知っておけば、収支計算もスムーズに行えるようになるためです。
とくに、「得られる家賃収入に対して、どのくらい支出があるのか」を理解しておくことは、投資の健全性を見極めるためにも役立ちます。できるだけリスクを減らすために、キャッシュフローのバランスも考慮しておくべきなのです。

物件以外の相場について

直接的に物件に関係する指標としては、周辺物件を中心とした「入居率」「家賃下落率」「街の機能(エリアの特性)」「競合の状況」などもチェックしておくといいでしょう。
立地がいい物件でも、入居率が低かったり、あるいは家賃下落率が高かったり
は、購入後、収入が不安定になる可能性があります。安定的な収入が得られなければ、資金状況にも影響をおよぼすかもしれません。

また、街の機能や競合の状況など、シミュレーションにそのまま活用できる数値ではなくても、押さえておくべきものがあります。とくに、未来にわたってどのように需要が変化するのかを知るために情報を集めておけば、意思決定の精度も高まります。
調べてみるとわかりますが、市区町村ごとに、どのような開発計画があるのかを知ることは可能です。インターネットだけでなく、自治体の資料や地元業者へのヒアリンなど、できるだけ生の情報を集めるようにするといいでしょう。

加えて、競合物件の情報も把握しておけば、需要の予測にプレがなくなります。立地がいいのに入居率が悪く、管理の状況もいいのであれば、そのエリアがが供給過多になっている可能性もあります。競合の動向を知り、現状を正しく認識するべきです。

発生するコストを細かく見積もること

相場観を養うには、とにかくたくさんの物件情報にふれるしかありません。数多くの事例をシミュレーションしていると、どのような勝ちバターンがあるのかがわかるようになり、そこから勝ち・負けを分ける水準も見えてくるようになります。

その点において相場とは、勝ち負けを分けるポイントを見抜き、より良い条件で投資を行うための指標であると言ってもいいでしょう。勝てる条件さえわかるようになれば、物件ごとの判断もスムーズに行えるようになります。

ただ、問題はどの物件においても「絶対」はないということです。どんなに相場より優れている物件であっても、何らかのトラブルによって価値が毀損してしまう可能性はあります。そして、それらのすべてをあらかじめ予測することはできません。

たとえば、日本であれば地震です。好立地のマンションを購入したものの、地震によってその建物が倒壊してしまえば元も子もありません。いくら保険でカバーしても、未来にわたって得られたはずの収益までは戻ってこないのです。だからこそ、想定できる限りのリスクを想定し、発生する小さなコストも見逃さないことが大切です。不動産投資はとかく大きな金額が動くものですが、小さなリスクやコストに眼を配ることが、勝てる確率を高めることにつながります。

また、相場観を養うためには、日々情報収集を徹底しておく必要があります。日経新聞をチェックしたり、「不動産」というキーワードの記事を集めておいたりなど、できることはたくさんあります。大切なのは習慣的に情報を集めることです。
「情報収集の習慣化」という意味においては、不動産投資のコミュニティに参加するのも効果的でしょう。場合によっては、旬の情報を得られるかもしれません。自分から情報を発信することが、人脈の形成につながることもあります。

あとは、不動産情報に関わらず、広く経済についてもアンテナを張っておくことです。
何が動産投資に影響するかわかりません。世の中の動きを見て、相場を見極めつつ、最適なタイミングで投資できるよう準備を進めていきましょう。

　　　　　

ポイント

1.「相場観」を身につけるには、不動産投資に関する様々な指標を理解する。
2.「相場観」を養うには、習慣的に情報を集めることを徹底する必要がある。

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