不動産の購入に必要な諸経費とランニングコスト

物件の購入時には、物件価格以外に「諸費用」がかかり、また物件の保有時には「ランニングコスト」がかかります。それぞれの内訳について概観してみましょう。

まずは諸費用です。おおむね、次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 事務手数料（金融機関）
• 登記費用
• 火災保険料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

仲介手数料は、売買時に不動産会社に支払う手数料です。売買手数料は常に一定で、「購入価格の3%+6万円(※購入価格が400万円以上の場合)+消費税」となります。たとえば、5000万円の物件を購入した場合、「5000万円(税別)X3%+6万円+消費税」という計算です。

事務手数料は、融資を受けるにあたり、金融機関に支払う手数料です。融資額の〇%など、融資を受ける金融機関ごとに定められています。事務手数料も投資のバランスに影響するため、必ず事前に確認しておくようにしましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　登記費用とは、売主から買主に所有権が移転するための登記手続きにかかる費用のことです。
一般的には、司法書士に対して支払う費用(登録免許税その他も含む)であると認識しておけばいいでしょう。依頼先の司法書士によって金額は異なります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　火災保険については、賃貸物件を借りる際にも加入するものなので、馴染みがあるものと思います。地震や火災が起きた際の保険として加入するもので、保険会社やプランによって掛け金は変わります。住居系物件は必ず地震保険に入ってください。
また、購入時に必要な税金についても確認しておきましょう。次のようなものがあります。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 固定資産税
• 都市計画税

登録免許税は、登記にかかる税金のことで、当該物件の所在地である市町村が定めた「固定資産税評価額」に応じて決まります。土地に対しては1・5%、建物に対しては2%となります。　　 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産取得税は、物件の所在地である都道府県に対して支払う税金です。おおむね固定資産税評価額の4%ほどになるため見逃せません。物件購入時には欠かさずチェックしておきましょう。

印紙税については、不動産契約に関する売買契約書に添付する際に必要となります。金額はわずかですが、「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」と合わせて、その額を確認しておきましょう。

固定資産税および都市計画税は、その年の1月1日時点で保有している不動産にかかる税金のことです。決済日をもとに、売主と買主がそれぞれ固定資産税を負担することになります。清算する際に注意しておく点は、起算日を1月1日とする地域もあれば、4月1日とする地域もあることです。法律では定めていない商習慣になりますので、ぜひ知っておいてください。

これらの諸費用のうち、火災保険(更新料)や固定資産税・都市計画税については、物件を保有している間も発生する費用となります。つまり、ランニングコストとなるわけです。

では、その他のランニングコストにはどのようなものがあるのでしょうか。次のとおりです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

• 管理費
• 修繕費
• 共用部経費（水光熱費など）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

物件の運営にあたっては、入居者の募集(広告宣伝など)から建物の維持管理、日々の清掃などが必要となります。それらすべてをオーナー自ら行うのは現実的ではないため、それぞれの専門業者に外注します。管理費の中で一番大切なのは、管理会社に支払う「管理委託料」です。

管理委託料には、次のような項目が含まれると考えていいでしょう。

• 入居者の募集
• 審査契約事務
• 家賃回収に係る業務
• クレーム対応
• 退去手続き（立会）
• 解約精算手続き　　

一般的な管理委託料としては、家賃の3〜5%ほどとなります。この金額をケチったがために、管理会社のやる気を削ぐようなオーナーが多数います。

たとえば、満室想定賃料が月100万円の物件であれば、満室で管理委託料が3%なら3万円、5%なら5万円、差額は月2万円となります。5%で管理する場合と3%で管理する場合、私がかつて管理会社で営業していた経験から言えば、管理会社の担当者の投資家への心証がまったく違うのです。すなわち、5%であれば「管理させていただく」、3%以下であれば「管理してあげる」というくらい管理会社の心証は違います。

ただし、管理委託料が3%以下でも、①大量に物件を保有しており、管理戸数が増えるなどのスケールメリットがある場合、②既存管理物件の近くにあり、ついでに管理できるので管理コストを抑えられる場合、③大型物件で管理会社にとって看板物件となる場合など、管理会社ににメリントがあるケースでは快く引き受けてくれて頑張って管理してくれるでしょう。

逆に、①物件規模が小さい(月額家賃100万円以下の)場合、②管理エリア内だけど、既存物件がなくポッンと違う場所にある場合、③リフォームなど物件から出る修繕工事を投資家自身が実施するため管理委託料以外で管理会社が利益を取ることが難しい場合、などのケースでは、管理委託料が5%でも快く管理をしてくれない可能性があります。

管理会社が快く管理業務をしてくれることのメリットは計りしれません。入居率が上がる、滞納が減る、原状回復費用の支払いが減るなど、管理委託料は不動産投資を行う上で非常にコストパフォーマンスが高い費用です。その他にコストパフォーマンスが高い費用は清掃費用です。清掃費用は物件をきれいに見せることができる上、入居者の入居期間を延ばしたり、入居促進効果を期待できます。いわゆる「目に見える管理費用」ですので、投資家自らが巡回に行ったり、管理会社以外にも訪問時に清掃状況を確認してもらったりすることで清掃レベルを向上させることができます。これら管理費用の詳細については、今後展開する不動産リテラシーの講座にて詳しく解説していきます。

修繕費については、故障箇所の修理や、エアコン・給湯器をはじめとする設備の交換に加え、物件価値の向上を目的としたリフォームやリノベーションも含みます。

私がシミュレーションする際に注意するのは、物件の保有期間中に大規模修繕をするかしないかをまず決めることです。決めた場合は、何年後に実施するかもシミュレーションに含むようにします。逆に、しないと決めた場合は日常の修繕費の中に一部修繕する費用を見込みます。修繕費には、前に述べた共用部分の修繕に加え、室内のリフォーム費用も

含むようにしてください。シミュレーションする金額は内装業者、修理営繕業者などのパートナーに必ず見てもらい、概算金額を算出してもらうことをお勧めします。

共用部経費とは、外灯の電気代や共用水道の水道代などです。その他にも、植木の剪定やエレベーターの点検、消防設備、ポンプ、貯水槽タンクの維持管理に費用がかかることもあるため、購入時には確認しておきましょう。

シミュレーションのためには、内覧時にビルメンテナンス業者のパートナーを同行することをお勧めしますが、大規模(100室以上)なマンションやビルでない限り、住所と物件名だけ伝えれば、毎月にかかる費用を見積りすることが可能です。

植木についてはすべて伐採して駐輪場や駐車場に変更する投資家が多いように思います。

貯水槽やポンプについては、加圧給水方式から増圧方式に変更して大きな受水槽部分を駐車場に変更することができれば、収益も向上でき、基本的にメンテナンスフリーの増圧ポンプでランニングコストを削減することもできます。

このビルメンテナンスは私が一番得意とする分野なので、この話だけでも本が一冊書けてしまうくらいですが、まず優秀なビルメンテナンス業者とパートナーシップを組むことを目標としてもらえれば、投資家として問題ありません。

次回につづく･･･　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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