実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

こちらの物件は、これまでの不動産とは趣向が異なり、いわゆる「寮」として使われているものです。部屋数は333戸ですべてワンルームですが、食堂や厨房、洗面室、さらには大浴場まで完備しています。
最寄りの駅からは11分と離れているものの、寮として使われているため、一般的な不動産評価において活用される指標を考慮する必要がありません。

問題なのは物件価格と、物件そのものの条件となります。

物件のポイント

物件の特徴としては、オーナーの負担がほとんどない点にあります。まず、企業の寮として使われているため、客付けの必要がありません。固定資産税と洗濯機のリース代(月額1万円)を負担していれば、あとは手がかからないのです。
最終的な物件価格は9300万円ですが、利回りとしてはかるく10％
を超える計算となります。かなりの優良物件と言っていいでしょう。
ただ問題は、建物が建っている場所にありました。資料にもあるように、
この寮は「土砂災害警戒区域」「急傾斜崩壊危険区域」に建てられていたのです。
そのため、金融機関の融資が伸びにくいため、売るのが難しいというのが実情でした。とくに、一般の人にはなかなか売ることができません。なぜなら、もし何らかの事故があった場合、業者である売主が責任を負わなければならない可能性があるためです。しかし、相手が不動産業者であれば話は別です。

きちんと免許のある業者であれば、その危険性について認識できるはずですし、売主も瑕疵担保責任を負う必要がありません。

こういった事案もあるため、私はすべての投資家に宅建業の免許を取得することを勧めています。

不動産投資家の中には宅建業者顔負けの同じことをしている方もいて、さらにそのような方は違法の常習性があるため、非常に危険です。法律で定められた中で不動産投資を行っていただきたいです。

現実的なリスクも考慮して

物件を購入する際には、本事例にあるように、現実的なリスクも考慮する必要があります。また、そのようなリスクがあるために、融資がつきにくいということも理解しておくべきでしょう。

ただ、その部分さえクリアできてしまえば、寮なので安定的に収益を得ることが可能となります。リスクとリターンが投資の基本であるように、リスクを認識した上で対応すれば、きちんとリターンは得られるのです。

せっかく不動産投資に着手するのであれば、最初からプロになるぐらいの気持ちで、積極的に取り組む姿勢が勝ちにつながります。

ポイント

1.「寮」は安定的に収益が得られる
2.現実的なリスクも考慮するべし
3.個人の投資家はチャンスが限定されること　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.個人投資家は宅建業者と同じことをやってはいけない
5.不動産投資をするのならプロになる気持ちで

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
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