「不動産投資って具体的に何？」「なぜ、不動産投資なのか？」と言った疑問を持つ、これから不動産投資を始めようと考えている方々へ向けた、ブログ講座です。是非、今後の投資活動にお役立て下さい。

「インカムゲイン」とは

投資の目的を明らかにした上で、不動産投資の王道パターンについて見ていきましょう。
とくに不動産投資によって得られる収入という点から考えて、「インカムゲィン」「キャピタルゲィン」「老後の資産形成&節税」という大きく3つのポイントを押さえておいてください。

まずは、不動産投資における「インカムゲイン」についてです。
インカムゲインとは、いわゆる「毎月の運用益」のことです。ある投資商品を運用し、それによって得られる収益がインカムゲインとなります。とくに不動産投資の場合、家賃収入と必要経費の差額がインカムゲインとなります。

ここで注意しておきたいのは、インカムゲインを単なる家賃収入と考えてしまわないことです。「不動産投資のインカムゲイン=家賃収入」と理解してしまうと、必要経費や管理費、返済額などを差し引いた本来的な,収益”を見落としてしまいます。
たとえば、1戸あたりの家賃が5万円の部屋がトータル20戸あるマンションを購入したとします。その場合、年間の売上はいくらになるでしょうか。計算式は「5万円×20戸×12ヶ月」となるため、売上は1200万円となります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
このとき、この1200万円を丸々インカムゲインと考えてしまうと、それだけで不動産投資はとても儲かるような気がしてきます。しかし、実際にはそこから経費や月々のローン返済を支払うため、手元に残るお金はそれほど多くないのです。

加えて、固定資産税はもちろん、売上から経費を差し引いた「課税所得」からは、所得税も支払わなければなりません。そのようなことから「売上=インカムゲイン」と考えるのではなく、「収益(利益)＝インカムゲイン」と考えた方がいいでしょう。

不動産投資におけるインカムゲインを測る指標

不動産投資におけるインカムゲインを測る指標としては、「表面利回り(グロス)」や「実質利回り(ネット)」などがあります。

表面利回り(グロス)とは、年間に得られる家賃収入を物件購入価格で割ることによって求められます。たとえば、1000万円の物件で年100万円の家賃を得られるのであれば、表面利回りは10%となります。
ただし、表面利回りには管理費などの必要経費が考慮されていません。そのため、表面利回りはおおまかな投資適格性を判断するのには向いていますが、より正確な投資判断をするのには向いていないことになります。あくまでも参考程度にしておくといいでしょう。
　
より詳しく判断するには、必要経費(支出)も考慮した実質利回り(ネット)を活用します。実質利回りは、表面利回りで計算した家賃収入から、管理費などの必要経費を差し引き、その割合を求めるものとなります。
たとえば、1000万円の物件で年100万円の家賃収入があり、かつ必要経費が年20万円かかるとします。その場合、計算式としては「(100万円-20万円)÷1000万円」となり、実質利回りは8%になるというわけです。当然、表面利回りよりも低くなります。

ただし、実質利回りだけで投資適格性を判断することもできません。融資の状況や返済額、あるいは物件そのものの状況や周辺環境など、詳細な数字やそれ以外の要素もまた、判断材料となります。賃貸債権のデフォルトリスク、空室リスク、修繕リスクも加味することでより具体的に判断できます。
不動産投資におけるインカムゲインのあり方について理解しつつ、適切に利用することが大切です。

不動産投資におけるインカムゲインのあり方について理解しつつ、適切に利用することが大切です。

インカムゲインをどう判断するのか

不動産投資をしている人の中には、あえて赤字で不動産を運営している人もいます。そうすることによって、損益通算による節税効果を見越しているためです。
ただし、そういった特殊な事情がない限り、インカムゲインによる安定的な収益はあった方がいいでしょう。なぜなら、月々のローン返済を家賃収入によってまかない、かつ安定的な収益を得られることが不動産投資の目的だからです。

もちろん、ローン返済と家賃収入がトントンであれば、最終的に物件が残るぶん、得をするという発想の人もいるはずです。事実、不動産投資は、不動産という物件を所有することの満足度も計算に入れて行われるべきものです。

しかし、それでも一定のインカムゲインが得られなければ、不動産投資の安全性は損なわれると言えそうです。なぜなら、あらゆるビジネスにおいては「キャッシュフロー」が重要となるためです。
キャッシュフローとは「お金の流れ」を指します。つまり、収入と支出がどのようなバランスとなっているのかを測り、その上でビジネスの健全性を見極める指標です。
お金の流れが悪くなると、いざというときに対処ができなくなってしまいます。

たとえば、物件の修繕が必要となった場合を考えてみてください。まとまった資金が手元になければ、対応できません。そこで無理にローンを組んでしまうと、それだけで不動産投資全体の収益力が悪化してしまいます。
あるいは、予想よりも多く空室が出てしまった場合はどうでしょうか。満室の状態でシミュレーションしていた場合、空室が出てしまうとローン返済が滞ってしまう可能性もります。

ポイント

インカムゲインは、売上そのものではなく、経費や税金を除いた収益でとらえる。
不動産投資において、インカムゲインは安定性の源泉であり、重要である。

　次回は「タイプ別　不動産投資の王道パターン②　キャピタルゲイン」
　です。実際の利益を上げる仕組みについて解説していきます。
　お楽しみに！！

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