「不動産投資って具体的に何？」「なぜ、不動産投資なのか？」と言った疑問を持つ、これから不動産投資を始めようと考えている方々へ向けた、ブログ講座です。是非、今後の投資活動にお役立て下さい。

不動産投資は「相場」がすべて

不動産投資で成功するために必要な要素には、「人間力」「相場観」「シミュレーション」の3つがあると言いました。そのうち、とくに重要な「相場観」について、あらためて、不動産投資の本質とともに見ていきましょう。

まず、不動産投資の大きな流れとしては、購入するべき優良物件を見つけ、金融機関からの融資により(あるいは自己資金で)その物件を購入し、運用して運用益を得て、売却して売却益を得る、というものになります。また、物件の購入には不動産業者が、融資には銀行が、運用には管理会社が関係してきます。

では、不動産投資の本質をつく、最も基本的な”成功法則”はどこにあるのでしょうか。それは、「より安く物件を買い、適切に運用し、より高く売却する」ことに他なりません。

“それを継続的に行うことができれば、不動産投資は「事業」となります。このことからも明らかなように、不動産投資は、相場を見ることができれば高い確率で勝つことが可能となります。だからこそ、相場観を養うことが大事なのです。買うべき不動産の相場を見ることができないのであれば、参入するべきではありません。

もちろん、シミュレーションに必要な細かい数値を収集・把握する能力や、話なども重要なスキルです。ただ、前提となる不動産投資の相場観が養われていなければ、物件を安く仕入れ、高く売却することはできないのです。 それが、不動産投資は相場がすべてと言われる所以です。

損得の見極めが勝敗を決める

その点、不動産投資はシンプルな構造をしています。購入する物件が高いか、それとも安いのか。それを見極めるために、不動産投資に必要なあらゆる行動が存在していると言っても過言ではありません。極端な話、購入するべき物件が相場と比較して安いのか高いのか、それがわかれば、不動産投資で勝ち続けることは可能です。むしろ、それが正確にわからないために、情報収集やシミュレーション、あるいは交渉が必要となるのです。

そう考えると、いかに相場を正確に判断できるかが、不動産投資の成否を分けることになります。「買うか・買わないか」という意思決定をするために、多くの時間や労力をかけているのが不動産投資の実態というわけです。 ただ、物事はそう簡単ではありません。不動産投資にはたくさんのライバルが存在していますし、物件の数も無尽蔵にあるわけではありません。また、社会情勢も大きく影響するため、時流をきちんとつかむことも欠かせないのです。

たとえば、リーマン・ショック後は、物件価格が大きく下がりました。同じ物件でも、社会情勢によって変わるということです。また1990年前後のバブル期などは顕著な例でしょう。それこそ、物件価格が何倍にも跳ね上がったのですから。

そのように、相場を正しく判断できれば勝てるとわかっていても、未来のことが誰にもわからないように、不動産投資の相場もまた正確に測るのは困難です。 少なくとも、不動産に関する深い知識や知見がなければ、勝負できないのは間違いありません。

選択肢を狭める必要はない

不動産投資の方法論として、「新築か中古か」「1棟か1戸か」「都心か地方か」など、それぞれの対立軸から特定の物件を勧めていることが多いように感じます。たとえば、「都心で新築の1棟を買え」というような主張です。

しかし、結論から言うと、そのような種類で分類した不動産投資法にあまり意味があるとは思えません。なぜなら、どんな種類の不動産であっても、条件が良ければ勝つことは可能だからです。 むしろ、そのようにして不動産の種類を特定してしまうことは、投資先を狭めてしまうことになり兼ねません。そうではなく、きちんと相場を見極めた上で検討することの方が、不動産投資の勝率を高められると言えます。

とくに懸念されるのは、特定の種類の不動産にフォーカスするあまり、相場観やシミュレーション、あるいは人間力がおろそかにされてしまうことです。人間力を養い、きちんと相場を把握し、シミュレーションを経て物件を購入するのであれば、新築でも中古でも、1棟でも1戸でも、あるいは都心でも地方でも勝てるのです。

そうした基本的な事項を忘れ、「都心で新築なら勝てる」「初心者は中古を1戸から」などと表面的なことばかり気にしていたら、いつまで経っても不動産投資家としての”地力”が醸成されません。

しかも、不動産投資は最初の投資物件がとても重要です。最初でつまずいてしまうと、多額の借金を抱えることになり、場合によっては再起不能となってしまいます。

だからこそ、選択肢を狭めるのではなく、不動産投資で勝つための基本に立ち返ることが大切なのです。

ポイント

「相場より安く買い、適切に運用し、相場より高く売る」のが不動産投資の王道。

どんな不動産であっても勝つための条件があるので、選択肢を狭める必要はない。

　次回は「不動産投資によって何を実現したいか」です。

　お楽しみに！！

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

また「不動産経営塾」では、LINEで友だち登録をしていただいた方に不動産投資BOOKをプレゼントしております。先着50名様となっておりますので、不動産投資に関するノウハウや最新情報をお求めの方は、ぜひLINEからお申し込みください！