不動産投資は、正しい知識とスキル、そして信頼できる専門家を味方につければ、数ある投資商品の中で最も安全な資産運用だと言えます。

しかし、知識や経験が乏しい人を狙った不動産詐欺が横行しているのも残念なことに事実です。

そこで今回は、不動産投資の相談先はどこがいいか、適した相談先を「お金／融資」「物件選び／経営」「税金／法律」のお悩み別にご紹介します。

また後半では、信頼できる相談相手を見つけるポイントについても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

【不動産投資】お金・融資についての相談先

これから不動産投資を始めようと思っている方や、キャッシュフローで悩んでいる方の相談先として挙げられるのが、不動産の実務に精通したファイナンシャルプランナーと、金融機関の融資担当です。

お金の相談：不動産の実務に精通したFP

FP（ファイナンシャルプランナー）は、個人の資産状況・資産運用・資産計画の相談に応じる専門家です。不動産投資をしようか迷っていたり、そもそも不動産投資できるのかといった悩みについて相談することができます。

ただ、いわゆる保険屋さんなどに属するようなファイナンシャルプランナーは資格試験の時に多少は不動産の勉強はしますが、実務等はやったことがない人が大半かと思います。そのため、ファイナンシャルプランナーの資格を持った不動産専門家に相談するのが良いと言えるでしょう。

なお、融資に必要な年収や初期費用に関しては「不動産投資はいくらから始められる？融資に必要な年収目安や初期費用について解説」をご覧ください。

融資の相談：金融機関の融資担当

不動産投資を行う際は、全額自己資金でまかなう場合以外、金融機関からの融資が不可欠です。つまり、金融機関は不動産投資において切っても切り離せないパートナーとなります。

しかし前述したように、誰でも簡単に希望額の融資が受けられるわけではありません。また、個人への融資は借入者の属性を見て判断されるのが一般的ですが、不動産投資への融資は個人属性だけでなく物件の評価も加味されます。

そのため、物件の買い付けと同時に、金融機関の融資担当に相談して仮審査を受けるのが通常の流れであり、融資担当と密にコミュニケーションを取っていく必要があるのです。

【不動産投資】物件選び・経営についての相談先

物件選びや不動産経営の相談先として挙げられるのが、不動産管理会社や不動産投資会社、不動産投資コンサルタント、塾、スクールです。また、不動産投資の経験者に相談したり、オーナーが集うコミュニティに参加するという方法もあります。

物件選び・経営の相談：不動産管理会社

不動産管理会社は、賃貸管理や空室対策、修繕・保守、入居者対応、契約管理などが主な事業内容ですが、収益物件に関する様々な情報を活かして仲介業務も行っているところがあります。

ただし、ワンルームの販売と管理（サブリース）を行っている不動産業者については、利回りの低い物件を勧めてくるケースもあるため注意が必要です。今のワンルームの利回り相場では、ほぼ毎月の収支は赤字になり、儲かるとすれば物件価格が相当上昇するのを期待する場合に限られるからです。私たち不動産経営塾では、それはただのギャンブル、しかも負ける可能性の高いギャンブルであると考えています。

とはいえ、ワンルームを扱っている不動産業者が全部が全部そうとは言い切れませんので、ワンルーム・一棟所有にかかわらず、まずは資料請求や無料説明会で複数社から情報を取り、信頼できる会社かどうか、取り扱っている物件の種類はどうか、やりとりの相性はどうか、評判はどうかなど、あらゆる観点から見定めることをおすすめします。

物件選び・経営の相談：不動産投資会社／不動産投資コンサルタント

不動産投資会社は事業目的で不動産投資を行う会社、もしくは事業の斡旋やサポートを行う会社です。なかには不動産の仲介や販売、管理までしているところもあります。

そして不動産投資コンサルタントは、不動産投資に関わる悩みをサポートする専門家を指します。フリーで活動している人もいれば、不動産投資会社などに勤務しているパターンもあります。

両者とも不動産投資に関する豊富な知識を持つ専門家で、いわば不動産投資のトータルアドバイザーという位置付けになります。

ただし、不動産の販売や仲介を目的として相談事業を行っている業者の場合、受け取った情報が偏っていたり、物件を押し売りされる可能性がある点には注意が必要。物件の評価が甘かったり、過大評価した収支シミュレーションを見せてくる可能性も捨てきれませんので、自身で見極めるスキルをつける必要があるでしょう。

不動産投資会社や不動産投資コンサルタントを選ぶ際ですが、単発のセミナーを開催していたり、メルマガ配信などを行っているケースが多いですので、本契約する前に、まずはこういった機会を活用して情報収集するのがおすすめです。

物件選び・経営の相談：塾／スクール

不動産投資の塾やスクールは、その名の通り不動産投資に関するレッスンなどが受けられるサービスです。基本的に不動産の販売や管理は行わず、専門家による指導やトレーニングが主な事業内容となります。

塾やスクールによって準備されている講座内容は様々で、例えば初心者向けにゼロから学べる講座もあれば、経験者向けのハイレベルな内容が学べる講座もあります。また受講形態もそれぞれで、マンツーマンレッスンのところもあれば集団レッスンのところ、オンライン受講が可能なところもあれば対面受講のところもあります。

塾やスクールを活用するメリットは、不動産投資に関する幅広い知識が得られたり、実践的なトレーニングが受けられる点です。また、同じく不動産投資に励むオーナーとの繋がりが持てるのも嬉しいポイントだと言えます。

対してデメリットは、費用が発生することです。なかには100万円以上する高額な会社も存在しますが、こういった塾やスクールは詐欺の危険性が高いので、正直なところおすすめしません。複数の塾やスクールを比較して、適正な価格帯を知るところからスタートしましょう。

物件選び・経営の相談：経験者／コミュニティ

経験者の話を聞いたり、オーナーのコミュニティに参加することも不動産投資において有効な情報収集手段です。不動産投資の経験談や、経験からのアドバイスを得ることができます。また、管理会社やコンサルタントには話しにくい金銭的・心理的な悩みなども、気軽に相談できるでしょう。

しかし、受け取った知識やアドバイスが必ずしも自分自身にとってベストな選択肢とは限りません。加えて、経験者とはいっても専門家ではありませんので、知識や情報が間違っている可能性もあります。経験者から話を聞いたり、コミュニティ内で相談する時は、一つの意見として留めるようにし、鵜呑みにしないように注意しましょう。

【不動産投資】税金・法律についての相談先

不動産投資をはじめると、納税やトラブル、手続きなど専門知識が必要な場面に遭遇します。税金や法律について困った時は、それぞれの専門家である税理士や弁護士、司法書士に相談するのが良いでしょう。

税金の相談：税理士

不動産投資では、物件購入時や収入を得た時などに税金の支払い義務が発生します。例えば、不動産取得税や固定資産税、所得税、また人によりますが個人事業税や都市計画税といったものがあります。さらに法人の場合は法人税も課税対象となります。

このような税金関係で困った時の相談先は税理士です。というのも、税務の代理や税務書類の作成、税務相談といった業務は税理士法によって税理士しか行えない独占業務だからです。

ただし、税理士はあくまでも税金の専門家であり、不動産投資に関する知識は限定的なことも。そのため税理士を選ぶ際は、得意分野や実績に注目して、不動産投資に強い税理士を探すことが重要です。

法律の相談：弁護士

不動産投資は正確に言うと「不動産賃貸業」のことですから、経営者としての立ち回りが求められます。ですので入居者とのトラブル、入居者同士のトラブル、管理会社やサブリース会社とのトラブル、リフォーム会社とのトラブルなどが発生した時はすみやかに解決する必要があります。

不動産管理会社に業務を委託している場合は管理会社に任せることができますが、対応が不十分もしくは対応できないと判断されると、弁護士に相談するのが一般的です。また、自主管理の場合はオーナー自身が対応することになり、やはり対応が難しい時は弁護士に相談という流れになります。

手続きの相談：司法書士

不動産の売買契約書や賃貸契約書、不動産登記手続き、相続や贈与に関する悩みは、法的手続きの専門家である司法書士に相談することができます。また、契約違反や隣接地の境界争いなどのトラブルに対して法的なアドバイスも受けられます。

司法書士によって得意分野や経験は異なり、さらに不動産経営といっても戸建て・マンション・アパート・一棟投資・区分投資と細かく分かれますので、ご自身の投資スタイルに強みがある司法書士を選ぶと手続きがスムーズに進みます。

信頼できる相談相手を見つけるポイント

不動産投資をはじめ、投資商品にリスクはつきものです。

メリットだけを強調して、リスクについて説明しない会社や担当者は注意すべきでしょう。

不動産投資詐欺を行う事業者がよく使う誘い文句は、

• 頭金ゼロで投資ができる
• 節税対策になる
• 年金対策・生命保険代わりになる
• 将来値上がりが期待できる
• 購入後は放っておいてOK
• クーリングオフできるので安心

といったものです。

例えば頭金についてですが、物件購入時に金融機関から融資が受けられるとはいえ、不動産登記費用や不動産取得税、印紙税、ローン保証料、火災保険料、仲介手数料などの不動産購入時に発生する諸費用は原則現金払いです。

また、節税効果が現れるのは一般的に年収1,200万円が一つの目安とされ、それ以下にもかかわらず築年数が浅いマンションの区分所有を持ちかけられているとしたら、節税効果はまず考えにくいでしょう。さらに、海外に転勤すると給与所得と不動産所得は損益通算できなくなり、キャッシュフローが出ない物件をただ所有しているだけになるため、キャリアプランを考慮しない業者にも注意が必要です。

上記の例はごく一部で、他にも様々な注意点があります。不動産投資について相談する時は、オーナーの目線に立ってメリット・デメリットを提案してくれるか？強引な勧誘は行わず一人で考える時間を与えてくれるか？といった点を判断基準にすると良いでしょう。

不動産投資の相談先は慎重に選ぼう

今回は不動産投資の相談先についてご紹介しました。

不動産投資は、投資そのもののリスクに加え、会社自体が詐欺をしているケースも少なくありません。具体的には、源泉徴収票や課税証明書を改ざんしてより高額なローンを組ませようとしたり、途中で連絡がつかなくなって手付金が持ち逃げされたりといった犯罪が実際に発生しています。

このような被害に遭わないように、専門家の意見を鵜呑みにせず、不動産投資について知識を深め、オーナー自ら判断できるスキルを身に付けることが重要だと言えるでしょう。

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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