不動産投資に必要な3つのスキル　　　　　　　　　　　　　　　　改めて不動産投資の全体像について③

2024.09.25

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1 不動産投資における収支計算の基本
2 物件の選び方
3 ポイント
4 不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

不動産投資における収支計算の基本

ここまでの話をふまえて、不動産投資における収支計算について考えてみましょう。まずは、前提となる公式を確認します。シンプルに表現すると次のとおりです。

【不動産所得】

インカムゲィン=家賃収入-(必要経費+【ローン返済〈金利含む>)
キャピタルゲイン=売却価格―(購入価格+必要経費)

※この公式には税金が考慮されていません。そのため、利益が発生するタイミングで個人であれば所得税、法人であれば法人税などをマイナスした上で、最終的な利益が出ることを付け加えておきます。

これらが、不動産投資における大まかな収益計算の公式となります。

年間のキャッシュフローを計算するにしても、家賃収入だけでなく、必要経費やローン返済、金利、そして引かれる税金についても考慮していなければ、正味の収支を計算できません。その際には、経費として算出できる「金利」や「減価償却費」についての知識が不可欠です(減価償却費については後述します)。

また、キャピタルゲインも同様で、安く買って高く売るのが基本ではあるものの、必要経費は課税所得からマイナスできるなど、税金を引いた最終的な手残りを考える必要があります。このように、不動産投資には複雑な計算が欠かせません。

とくに初心者の方は、まず年間のキャッシュフローを瞬時に計算できるようにしておきましょう。家賃収入から必要経費を引き、さらにローン返済額をマイナスした手残りがわかれば、おおよその年収が見えてきます。

あとは、不動産所得全体から波価償却費および経費をマイナスし、所得の合計に税率をかければ支払うべき所得税・住民税を算出できます。それが最終的な収入となるわけです。

ちなみに、所得税の早見表は国税庁のホームページから確認できます。　

※「所得税の税率」国税庁 https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

もちろん、物件のマイソクを見るたびに細かい収支計算をするのは大変です。そこで現場では、「表面利回り(年間収入=物件価格)」や「実質利回り((年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)」が活用されています。

物件の選び方

最後に、物件選びの基本についても簡単にふれておきましょう。

まず、投資用の不動産を探すには、収益力が前提となります。きちんと収支シミュレーションを行い、相場の変化や家賃下落率なども考慮に入れた複数パターンで検討した上で、最終的な投資適格性を判断します。

その上で意識しておきたいのは、立地やエリアの特性、周辺環境についてで「いかに空室を防ぐことができるか」「空室が出てもすぐに入居者を獲得できるか」という視点で情報に接することが大切です。

どんなにいい物件でも、入居者がいなければ収益を得られません。採算が取れるのはもちろん、状況が変化しても対応できるかどうか、きちんと確認しておくことが求められます。資料からだけでなく、現場に行き、自らの目で判断するようにしましょう。

ただ、何を判断材料にするのかわからない段階では、現場に行ってもあまり意味がないので、現場に行く際は、管理業務全般を依頼する予定のパートナーに同行してもらいましょう。そして、物件に今後発生する可能性のある修繕(支出全般)や空室対策、賃料設定の適格性(収入全般)についてシミュレーションに反映できるようにアドバイスをもらってください。

また、物件そのものはもちろん、エリアのポテンシャルについてもイメージしておきたいところです。たとえば、鉄道の新駅が建設される予定であったり、あるいは大型商業施設ができたりなど、将来にわたってプラスの要素が隠されている可能性もあります。

建物についても、新築や中古という部分だけでなく、構造や工法、施工会社、築年数なども幅広くチェックしておくべきです。入居者の推移やレントロールから家賃下落率を算出するなど、リスク思考の物件選定が失敗の確率を下げてくれるでしょう。

ポイント

1.不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの2つの収益を柱に考える。
2.物件選びはその物件の収益力を前提に、精緻な収支シミュレーションを行う。

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

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