実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

物件の概要

石川県加賀市にあるこちらの物件は、最寄り駅までクルマで9分という立地にあります。土地も広く、部屋数は全部で38戸。駐車場も完備されていて、トータル61台が停められるようになっています。

こちらの物件に関しても、駅からの距離は問題とはなりません。

むしろ、自動車を停められるかどうかや、クルマでの移動が便利かどうかなどが重要となります。また、近隣の環境や相場から判断して、どのくらいの需要があるかをチェックすることも大切です。

物件のポイント

この物件のポイントは、満室時の利回りにあります。売却の資料で満室想定で11.07%と高いので、満室にすることができれば、十分に採算が取れる計算となります。ちなみに、購入時の入居率は6割ほどでした。現状の入居率が低いということは、改善の余地があるということを意味します。とくにこの物件の場合は、サブリース会社を利用することによって、半年ほどで満室にすることができました。

サブリース会社を利用するかどうかについては、判断が難しいところです

当然、手数料を取られてしまうわけなので、きちんとシミュレーションした上で、収益性がどのくらいあるのかを見極めなければなりません。また、どのサブリース会社を選ぶのかも重要です。入居率を高めたいのであれば、営業力が強いところに依頼する必要があります。サブリース会社を利用しても、入居率が高まらなければ本末転倒です。

きちんと入居者がつき、安定した運営ができるようになれば、サブリース会社を外すことを検討するといいでしょう。こちらの物件でも、サブリース会社を外した上で売りに出しています。

ちなみに、売却するときにサブリース会社をつけたままだと、利回りが下がってしまいます。その分、購入されにくなってしまうわけです。その点、購入時には、サブリース会社を外して売りに出した方が得策です。

サブリース会社を入れる判断材料とは

では、なぜこの物件ではサブリース会社を利用したのでしょうか。

その理由は、手数料を支払っても十分に採算が取れると判断したためです。加えて、自分で客付けをするのは難しいと考えたのも、理由の1つとなっています。

また、実際にサブリース会社を入れる際には、きちんと査定してもらうことが欠かせま
せん。査定を見て、改めてシミュレーションをし、それでも採算が取れるのなら利用を検
討してみることです。

このように、たとえその土地に関する知見がなかったとしても、サブリース会社をうまく活用することによって、どの土地でも不動産投資を成功させることは可能です。場所によっては、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも期待できます。

こちらの物件は売りに出しているものの、保有していても利益を生みます。できること
なら、このような物件を見つけて、適切に投資するようにしましょう。

ポイント

1.利回りの高さがインカムゲインにつながる
2.優秀な管理会社スタッフを味方につける
3.満室対策はサブリース会社の活用も
4.サブリース会社&優秀な管理会社を活用できれば土地勘がなくても投資できる
5.インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも得られる物件を見つけよう

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。不動産経営のプロから実践的なスキルが学べるだけでなく、卒業後も弁護士・不動産鑑定士・行政書士・会社経営者など、各分野のスペシャリストが加入する「不動産経営研究会」で相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。

• 不動産投資をこれから始めたいと考えている
• 勉強するだけではなく、実践の場が欲しい
• 物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない
• 金融機関の融資で躓いている

…など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

また「不動産経営塾」では、LINEで友だち登録をしていただいた方に不動産投資BOOKをプレゼントしております。先着50名様となっておりますので、不動産投資に関するノウハウや最新情報をお求めの方は、ぜひLINEからお申し込みください！