実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です（内容を一部改変しています）。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

物件の概要

神戸市灘区にあるこちらの物件は、2つの駅から徒歩圏内という好立地でした。実際に購入したのは2015年の11月。その後、売却したのは2016年の9月となります。そのため、購入から売却まで1年も保有していないという結果となりました。物件の間取りは1Rタイプ。総戸数は40戸です。2つの駅から近いということもあり一見して単身者を中心とした需要を見込めそうだと予測できます。事実、購入時には40戸がすべて満室の状態でした。それだけ人気がある物件というわけです。

物件のポイント

結果的に、購入してから売却まで1年も経っていないのですが、必ずしも売却を目的に購入していたわけではありません。むしろ、金利を下げることができれば、そのまま保有したいと考えていました。購入を決めたポイントは、やはり築年数と利回りのバランスです。鉄筋コンクリート造で平成2年に建てられた物件でありながら、満室時の利回りは8.61%と高いのが特徴でした。

これだけ利回りの条件がいい物件は、神戸には他に見当たりませんでした。調べてみると、高利回りの理由は管理体制の良さにありました。管理の担当者の方がすごく優秀で、相場が家賃4万5000円ほどだったところ、5万円でも入居者がつくという状況です。つまり、家賃を1割上乗せしても満室になるほど管理体制が良かったのです。

では、なぜこのような物件が売れ残っていたのでしょうか。ポイントは、この物件の評価が出る金融機関が見つけにくいことにありました。何しろ、平米数当たりの家賃が高いので、積算評価は低いのがネックでした。

積算評価とは、土地と建物の価値を分けて評価し、合算する担保評価のことです。土地は路線価、建物は時価に近いため、本物件のように収益性が高くても価値に反映されにくいのが特徴です。逆に収益還元評価とは、収益性から物件の評価を逆算する評価方法です。この物件に出会った際、融資をしてくれる金融機関はある程度目途が立っていました。以前より何度もこの信用金庫の担当者とはやり取りしており、条件としては、駅から近くて利回りが高い物件ということだったので、まさに、この物件にはぴったりだったのです。

融機関の不動産の査定方法は、積算評価(担保評価)と収益還元(収双方から評価されます。本物件は多くの金融機関では担保評価が低い物件でした。その点、融資してくれる金融機関を見つけられるかがポイントになるわけです。

物件の概観も重要なファクターに

立地や利回りなどは、投資対象となる物件の判断において、最重要であることは間違いありません。ただ、そういった要因は誰もがチェックしているため、投資判断としては、差別化のポイントにはなりにくいのが実情です。その点、積算評価が低い物件でも、今回のように融資してくれる金融機関を見つけられたり、あるいは状況に応じて交渉できたりするというのは強みとなります。

また、こちらの物件の場合、資料からだけではわからない、実際の外観も購入を決める要因となりました。何より外観が綺麗だったのです。さらに角地ということもあり、多くの資産家の方に好まれる条件はそろっていると言えました。

2億8800万円で購入したこの物件は、最終的に3億330万円で売却することができました。キャピタルゲインを稼げている成功事例です

ポイント

1.判断材料の王道は「築年数」と「利回り」
2.物件価格と積算評価の乖離に注意
3.積算評価が低いと金融機関からの融資が難しい
4.外観や角地という立地も判断材料になり得る

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