「不動産投資って具体的に何？」「なぜ、不動産投資なのか？」と言った疑問を持つ、これから不動産投資を始めようと考えている方々へ向けた、ブログ講座です。是非、今後の投資活動にお役立て下さい。

上がり続ける投資商品はない

不動産はもちろん、株や外国為替(FX)、最近であれば仮想通貨などもそうですが、あらゆる投資において、その価値が上がり続けるというものはありません。歴史を見れば明らかなように、どんなに上がっているものもいずれは下落するのが相場です。

過去、いくつも発生してきたバブルを思い出してみてください。いずれの場合でも、上がり続けてきたものが、どこかのタイミングで下がっています。経済の状況を考えてみても同様です。経済というのは、やはり循環するものと考えた方が自然です。私は大学時代にコンドラチェフというロシアの経済学者について学び、そこで得た彼の提唱する景気循環が私の景気に対する考え方の一部分となっています。

そもそもバブルの歴史は、1637年にオランダで起きた「チューリップ・バブル」に端を発しているとされています。当時のオランダでは、富裕層を中心とした植物愛好家をはじめ、チューリップの球根が高値で売買されていました。
そのような背景から、チューリップの値上がりに期待した人々が参入し、価格が高騰します。やがて一般投資家だけでなく、職人や農民までもがチューリップに投資した結果、行き過ぎた価格高騰が限度を超え、買い手がつかなくなってしまいます。

買い手がいなくなるとどうなるか。とくに、先物取引によって元手を超える投資をしていた人は、多額の借金を背負うことになります。その結果、債務者が急増し、バブルがはじけるというわけです。

現代では、チューリップに多額の投資をするなど考えられないでしょう。ただ、当時はたしかに価格が上がっていたのです。そして、その価格はいつまでも上がり続けると思われていました。だからこそ、熱狂的な投資が行われていたのです。

バブルを引き起こした金融機関の怖さ

不動産に関するバブルと言えば、やはり1980年代後半に日本で発生した「平成バブル」と、2008年にアメリカで起きた「リーマン・ショック」が挙げられます。いずれも、金融機関による貸しはがし、貸し渋りがバブル崩壊に関係しています。

平成バブルの中心は株や不動産と聞いています。私は経験していませんが、地価が異常な伸びを記録し、当時は「山手線内側の土地でアメリカ全土が買える」とまで言われていたようです。バブル経験者に聞くと「不動産が値下がりするはずはない」と誰もが考えていたようです。また節税用に活用されている逓増定期保険なども融資で購入できたようで、何でも融資が出ていたと諸先輩方から伺っています。
そのときに言われていたのは、いわゆる「土地神話」です。土地神話とは「購入した不動産は必ず値上がりする」という、まさに神話のような状況を指します。土地は売却しなくても、他の金融機関が査定し直して、借り換え時に借り増しさせてくれるという状況でした。しかし、そんなことは続きません。そして実際、バブルは崩壊したのです。

アメリカで起きたリーマン・ショックについても、状況は似ています。そもそもリーマン・ショックの原因となったのは「サブプライム・ローン」です。サブプライム・ローンとは、信用力の低い低所得者向けのローンのことです。

この2つから見ても、金融環境の大幅な緩和から始まり、融機関の急激な貸しはがしがバブルを引き起こした一番の理由です。

あなどれない「家賃下落率」

このように、ときに不動産はバブル景気を象徴するものとなりました。ただ、あらゆる投資商品において、価値が上がり続けるということはありません。過去から学び、そのことをきちんと認識していれば、バブルは回避できたのかもしれません。ですが、全員が回避できないのがバブルであり景気なのです。

不動産投資を実践するにあたり、このような過去の実情を踏まえた学びを得ていない人が失敗してしまうのも無理はありません。物事には原理原則があります。価格が上昇し続けるものはない。それは不動産とて例外ではないのです。

たとえば、不動産投資で重要な指標に「家賃下落率」があります。これは、対象不動産が年数を経ることによって劣化し、または競合物件の新築により相対的価値が下がるために家賃もまた下落することを意味しています。この指標は、物件の購入時に必ずチェックしなければなりません。

しかし、実際には、この家賃下落率を考慮に入れず、シミュレーションをしている人は少なくありません。その結果、物件を購入してから数年は収益が得られたとしても、やがて収益が下落し、最終的には赤字に転落してしまう場合があるのです。
不動産の価値は一定ではなく、上がることもあれば下がることもある。そして、家賃もまた下がる可能性がある。そのことをあらかじめ認識していれば、家賃下落率を考慮に入れないなど、あり得ないことです。

ただし、オフィスビルなどの事業用不動産については、物件によっては賃料の上昇率が年20%を超えることもあるので、家賃下落率だけではシミュレーションが出せない場合もあります。その見極めは、相場を知ることもそうですし、あるいは経済について勉強することによって、個々人が判断しなければなりません。流動的であることは間違いないのです。

ポイント

1.永遠に上がり続ける投資商品はない。それは過去の歴史が証明している。
2.不動産投資において「家賃下落率」は見落とされがちだが重要な指標である。

　次回は「不動産投資を取り巻くリスクとリターン②『なぜ「家賃下落率」が重要なのか？』です。お楽しみに！

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