本記事では中古マンションに投資するメリットやデメリット、注意点などについてご紹介します。またこれから不動産投資をされる方に向けて、マンション投資における新築物件と中古物件の違いや、区分所有と一棟所有の特徴などについてもまとめています。

中古マンションを投資用に購入しようかと検討されている方は、ぜひ最後までご覧ください。

【初心者向け】中古マンションに関する不動産投資の基礎知識

まずはじめに、マンション投資における新築物件と中古物件の違いや、区分所有と一棟所有の特徴について見ていきましょう。

新築マンションと中古マンション

マンション投資には、新築と中古の2つの選択肢があります。

新築マンションとは文字通り新しく建設されたマンションのことで、誰も住んだことがなく、建設から1年経過していないマンションを指します。「新築プレミアム」という言葉がある様に、家賃が高くても入居者が見つかりやすく、設備などの修繕がしばらく必要ないというのが新築マンションのメリットですが、将来的に家賃が下落しやすく、また不動産価格も下落しやすいというデメリットも持ち合わせています。

対して中古マンションとは、一度でも誰かが入居したことがある、もしくは建設後1年以上が経過したマンションを指します。新築マンションと比べて修繕費がかかりやすく、入居付けにも苦労しやすいという側面がありますが、新築より良い利回りで購入することができ、家賃下落も落ち着いていて将来的な家賃収入も予測しやすい傾向にあります。また、中古マンションは新築と比べて物件価格の下落スピードも緩やかです。

区分所有と一棟所有

マンション投資には、新築物件・中古物件ともに、一室単位で所有する区分所有と、一棟単位で所有する一棟所有があり、それぞれ「区分投資」「一棟投資」とも呼ばれています。そして両者の大きな違いは、所有する不動産の範囲です。

区分投資はあくまで一室単位ですので、共有部分や設備は所有しません。対して一棟投資はマンション全体を所有しますので、共有部分や設備も所有することになります。

次からは「中古マンションへの不動産投資」に焦点を当て、区分投資と一棟投資のメリット・デメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

【中古マンション】区分投資のメリット・デメリット

中古マンションの区分投資には以下のようなメリット・デメリットがあります。

【メリット】

• 購入しやすい
• 管理しやすい
• リスクが分散できる

【デメリット】

• 大きな利益は期待できない
• 自由度が低い

中古区分所有マンション投資のメリット

不動産投資は、誰でも簡単に始められる投資とは言い難い実情があります。例えば投資信託であれば、たった数百円から始められたり、貯めたポイントで投資することができますが、不動産投資は不動産という現物を購入して、さらに長期間にわたって管理・運用する必要があるからです。

つまり、不動産投資は本来、ある程度資産に余裕があり、経営に強い関心がある人に限定した投資だと言えるのです。

そんな中、主にサラリーマン層を中心に広まっているのが、マンションを区分所有するワンルーム投資です。ワンルーム投資は一棟所有に比べて初期費用が低く、また管理する手間が少ないため、十分な資産や時間がなくても始めやすいというメリットがあります。また、条件が違う部屋を数室所有することで、リスク分散も可能です。

中古区分所有マンション投資のデメリット

一見メリットが多いように感じる中古マンションの区分所有ですが、実際はデメリットの方が多いと言われています。

というのも、家賃収入からローンの返済や不動産管理会社への支払い、管理組合への支払いなどで手元に残る利益はどんどん減っていき、空室が続くと利益が得られるどころかマイナスが続いてしまうからです。

また、同じマンション内に別の部屋を区分所有しているオーナーがいれば自由に家賃を設定することが難しくなりますし、オーナーだけの意思で大規模修繕や共用部のリフォームをすることもできません。

さらに、運用を管理会社やサブリース会社に任せきりにしたために、オーナーに利益がほとんど残らない仕組みが構築されているケースも存在します。

このような背景があることから、「ワンルーム投資は儲からないからやめとけ」といった声が多数上がっているのです。

中古区分所有マンション投資の注意点

中古マンションを区分所有する際は、家賃が下がる前提で収支シミュレーションを作成する必要があります。なぜなら、建物が古くなれば価格が下がるのは当たり前で、それでも価格が上がるのは駅前などごく一部のエリア、物件に限られるからです。このような物件に出会えるのは非常に希で、ギャンブルに近いと言っても過言ではないでしょう。

また、中古マンションの区分所有を勧めてくる会社は、物件をまるごと借り上げるサブリース契約とセットで勧めてくることが多く、オーナーに不利な条件で契約させられる恐れがあります。借り上げ賃料は長期的に固定されると言われて安心していたところ、数年後に借り上げ賃料が減額されて赤字経営になったというお話はよくある事例です。こういった説明をあまりせず、「任してもらえれば何もしなくて大丈夫ですよ」とだけ言う会社は信頼できる会社だとは言い難いものです。

管理会社とサブリース契約を交わす際は、契約期間や保証家賃、家賃減額請求に関する取り決め、修繕工事やメンテナンスに関する事項など、細かく契約内容をチェックしておきましょう。

【中古マンション】一棟投資のメリット・デメリット

中古マンションの一棟所有には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

【メリット】

• スケールメリットがある
• 空室リスクが低い
• 運用の自由度が高い

【デメリット】

• 自己資金がある程度必要
• 管理に時間と労力がかかる

それぞれ詳しく解説していきます。

中古マンションを一棟所有するメリット

中古マンションを一棟所有する大きなメリットは、区分所有と比較して大きな利益が得られることです。全室からの家賃収入が得られ、空室が発生しても全体の収益に大きな影響が及びにくいからです。一棟所有にはこのスケールメリットが働きます。

また、一棟所有は区分所有に比べて清掃費や点検費用、修繕費用など色々な費用がかかると思う方もいるかもしれませんが、区分所有マンションで「管理費」「修繕積立金」として毎月徴収される費用と同じです。それを自らコントロールできるのもメリットだと言えるでしょう。

さらに、一棟所有であればマンションの内外を自由に管理することができますので、ニーズに合わせて設備を新しくしたり、リフォームやリノベーションしたりして、新たな価値を付加することも可能です。

中古マンションを一棟所有するデメリット

中古マンションを一棟所有するデメリットは、自己資金がある程度必要になる点です。現在は高属性のサラリーマン、医師、弁護士などの方が1億円未満であれば1棟マンションでもフルローンが可能な金融機関もあります。しかし、通常、購入時は頭金と諸費用を現金で準備する必要があり、金額の目安は物件価格の2〜3割程度が一般的となっています。

また、これは一棟所有に限ったことではありませんが、突発的に発生する自然災害や設備不良の修繕費も用意しておかなければなりません。

加えて、中古マンションの一棟投資では、管理にそれなりの知識と労力が必要な事です。ワンルームなどの区分マンションでは共用部の管理は必要ありませんが、一棟マンションは共用部、設備に関する管理・修繕対応をオーナーが全て判断する必要が生じます。

管理会社やリフォーム業者が助言や見積もりはしてくれますが、その工事の必要性、費用に関する相場観などがなければ間違った判断をしてしまうかもしれません。

このように不動産投資は不動産を賃貸する事業ですから、特に一棟所有の場合は経営スキルが求められるのです。

中古マンションを一棟所有する際の注意点

中古マンションの一棟所有で注意すべきなのは、大きなリターンが期待できる反面、ワンルーム投資よりも幅広い知識が必要であることです。勉強会やセミナーなどを利用して基礎から丁寧に学んでいくのが良いでしょう。

なお、私たち不動産経営塾では、無料の体験セミナーやメール相談室をご用意しております。塾やスクール選びの検討材料として、ぜひご利用ください。

中古マンションに投資する際のポイント

今回は、不動産投資の一つである中古マンションの基礎知識と、区分所有・一棟所有のメリットデメリットについてご紹介しました。

新築マンションの方が入居付けしやすく、耐用年数や減価償却期間が長いのは確かですが、中古マンションは新築に比べて物件価格が安く、家賃下落が緩やかであり、さらにリフォームやリノベーションで新たな価値が付加できるなど、中古マンションならではの良さもあります。

中古と新築で迷っている方や、不動産投資デビューを検討されている方は、まず不動産投資で叶えたい目標を明確にして、自身の状況に合った投資スタイルを見つけていくことが大切です。

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