「不動産投資は頭金ゼロでも始められる」と知り、将来の資産形成のために物件購入を検討されている方は少なくないでしょう。

そこで今回は、不動産投資は頭金なしのフルローンが組めるものなのか、また頭金を入れるとすればどれくらい自己資金を用意すればが良いのか、割合の目安も解説します。加えて、頭金を入れる場合とフルローンを組む場合のメリットやリスクについてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資は頭金が必要？なしでもOK？

それではまず、不動産投資ローンにおける頭金の基礎知識について見ていきましょう。

頭金なしでもOKだが条件あり

頭金とは、不動産購入価格のうち融資額を除いたお金のことです。そして、不動産投資ローンにおいて頭金は必須ではなく、金融機関の審査が通れば頭金なしのフルローンで購入することができます。

不動産投資ローンの審査について

不動産投資ローンの審査は、個人の属性と物件の属性が影響します。

個人の属性については、収入や安定性、勤続年数、資格、借入状況、保有している資産、返済実績、事故歴などが考慮されます。対して物件の属性とは、エリアや物件種別、利回り、管理状態、物件価格などで、これらを総合的に見て担保価値を判断します。

さらに上記に加えて、どのような不動産経営を考えているのかも融資額に影響します。金融機関や担当者によって対応は異なりますが、精度の高い収支シミュレーションや不動産経営に役立つ資格を提示して堅実的な不動産経営をアピールすることで、審査が通りやすくなるケースもあります。

諸費用の支払いは必須

物件を購入する時は、物件自体の価格以外に税金や手数料などの諸費用が発生します。

この諸費用には、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、固定資産税、都市計画税、不動産仲介手数料、ローン手数料、ローン保証料、火災保険料などが含まれ、支払い額の目安は物件価格の約7〜10%が一般的となっています（※物件の価格帯、新築・中古などによって異なります）。

不動産会社によっては、これらの諸費用を含めた総額でローンを組む「オーバーローン」を勧めてくることがありますが、今は諸費用ローンには対応してくれない金融機関が大半だと思います。万が一、オーバーローンで話を進めるのであれば、金融機関が認めていない費用を含めて虚偽の申告を行おうとしている可能性があります。虚偽の申告や書類の偽装などをおこなった場合、文書偽造罪や詐欺罪で罰せられる恐れがあるので注意が必要です。

諸費用は現金で支払うものだと理解しておく方が安全でしょう。

【不動産投資ローンの頭金】割合の目安は？

頭金とは購入価格から融資額を引いた金額を指しますが、割合の目安としては物件価格の2割、最低でも1割となっています。つまり、1億円のマンションを購入する際は、1,000万円から2,000万円程が頭金として支払う金額になります。

加えて、先ほどもお伝えしたように物件を購入する際は税金や手数料などの諸経費が発生します。諸経費の割合は物件価格に対して7〜10%が目安ですから、1億円のマンションを購入する際は、700万円から1,000万円程が必要となります。

そのため、物件購入時に支払う総額（頭金＋諸経費）としては、物件購入価格の2〜3割が目安だと考えておいてください。

ただし実情としては、一棟物件の場合、不動産投資に積極的な金融機関は自己資金1割の融資で検討してくれますが、そのような金融機関でも実際に90%融資（評価）が出る物件は少ないのが通常です。積極的でない金融機関は自己資金2〜3割は当たり前ですし、物件評価も半分くらいしか出ない物件がほとんどです。

とは言え、100％融資が出るから良い、80%しか融資が出ないから悪いというわけではありません。築古物件などで審査上80％しか融資が組めないものの、利回りが高くて良い物件もあります。自己資金が多い人は「80%融資しか組めないが、相場より安い魅力的な物件」を買えるチャンスがあり、選択肢が広くなります。

不動産投資で頭金を入れるメリット

小さな自己資金で大きな収益が得られる効果をレバレッジ効果といい、不動産投資はこのレバレッジ効果が効かせられるという点が最大のメリットであるため、多くの投資家は、できる限り頭金を支払わずに融資を利用したいと思うものです。

融資が利用できるにもかかわらず、あえて頭金を支払うメリットとしては、総返済額を下げることができる点と、余裕のある賃貸経営ができる点だと言えるでしょう。

当然のことですが、頭金を多く払えばその分借入額が減り、元本に対する金利支払い額も低くなるという利点があります。つまり、毎月の返済額も総返済額も減るということです。

また、頭金を多く払うと毎月の返済額が少なくなるため、キャッシュフローが良くなるという利点もあります。キャッシュフローが良いと、資金繰りが楽になり余裕のある賃貸経営を目指すことができます。

不動産投資で頭金を入れるリスクと注意点

不動産投資で頭金を入れるリスクとして、投資効率が低下する可能性がある点と、現金が少なくなる点が挙げられます。頭金を入れるとその分借入額が少額になりますので、フルローンと比べると投資効率が低下する可能性があるというわけです。

また、頭金を支払うと手元の現金が少なくなりますので、2棟目以降への投資や、不動産投資以外の資産運用に活用する選択肢がなくなったり、急な現金需要に対応できないリスクも伴います。

頭金を入れる際は、このようなリスクを踏まえて判断する必要があるでしょう。

不動産投資で「頭金なし」は可能か？実情について

前提として、以前はフルローンが通りやすい傾向だったのですが、現在は個人属性が高くてもフルローンはかなり難しくなっているのが実情です。近年の金融機関の傾向としては、例えば不動産投資を検討している会社員の場合で、物件価格の1〜3割程度の頭金（諸経費別）が必要になるのが通常のケースです。

仮にフルローンが通るとしても、対象が区分マンションや築浅のアパートであることが多く、前述の通りオーバーローンはもちろんフルローンにも対応していない金融機関がほとんどですから、諸経費の支払いが発生するのが通常です（融資は物件に対してのみ）。さらに大前提として、預貯金がない人に不動産投資の融資はおりません。

そもそも不動産投資とは、例えば年間で物件価格の5%の収益があるとすると、1億円の資産を持っている人が、1億円の物件を現金で買った場合は年間500万円しか残りませんが、その信用力で銀行から10億円の融資を受けて10億円の物件を買えば5000万円残る（もちろん融資返済はあります）というように、融資を使うことで資産を急拡大させることができる投資方法で、それが最大のメリットとなります。

しかし金融機関としては、返済が期待できない融資を行うことはできませんので、一定の資産を有する必要があります。

以前は市場の物件の利回りが高かった（価格が低かった）ため、金融機関が不動産融資に積極的で、フルローンが利用できることが多かったのですが、現在は一部の金融機関が行っている一棟融資や、医師などの属性が高いと評価される人々を対象にしたワンルーム融資を除き、フルローンは提供されていないことがほとんどです。

お伝えしているように、レバレッジ効果は不動産投資の魅力ですから、できるだけ多くの融資を受けた方がその効果は高まります。ですが、フルローンやオーバーローンで購入することは実際のところ難しいと理解しておいてください。

不動産投資で「頭金なし」のリスクと注意点

区分所有（ワンルームマンション投資）は90〜100％の融資が通り、自己資金は諸経費程度（物件価格の7％程度）で済むことが多いため、投資初心者が始めやすいとされています。しかし前述しているように、実態としてはオーナーの個人属性に対しての融資になっている側面があり、蓋を開けてみると儲からない物件だったというケースも否めません。

このように銀行の評価と物件の収益性は必ずしも連動しないため、決して「銀行も評価している良い物件」などと思わないようにしてください。

不動産投資における頭金のポイント

今回は、不動産投資における頭金の概要や、頭金を入れる場合と入れない場合のメリットやリスクについてご紹介しました。

本来、不動産投資は正しい知識とものの見方、それを使いこなすスキルを身につければ、数ある投資商品の中でも安全な資産運用だと言えます。決して管理会社に任せておけばラクして稼げるというものではありませんので、オーナー自らが勉強し、正しい知識とスキルを身につけていきましょう。

不動産投資を学ぶなら実践的なスキルが身に付く不動産経営塾

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