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Q&A(不動産運用コラム)

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用語集
[不動産投資・不動産経営用語集]
不動産投資やアパート経営、土地活用などに関連する用語をわかりやすくご説明します。

あ行

【あ】ROI(あーるおーあい)
Return On Investmentの略。投資収益率、投資利益率とも言う。
経費やローン返済後のインカムゲイン÷ 自己資本×100(%)で計算できる。投入した自己資本に対しての投資効率を表す。
【い】一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)
媒介契約の一種。依頼者(売主又は貸主)が複数の業者に重複して依頼できる媒介契約。自ら顧客を探して業者を介さずに契約をすることも可能。業者は活動報告やレインズ(指定流通機構)への登録などの義務はない。契約期間も特に法令上の定めはないが3カ月以内とされることが多い。
【い】位置指定道路(いちしていどうろ)
4m以上の幅員の私道で、特定行政庁(都道府県知事、市町村長)から指定(道路位置指定)を受けた道路のこと。わかりやすく言うと公道ではないが行政が認めた道路で建築基準法上の道路なので2m以上接道していれば建物の建築は可能。
【い】移転登記(いてんとうき)
相続、売買、贈与等で不動産の所有者が変更した際に、新たな所有者の情報を登録する登記。
【い】インカムゲイン(いんかむげいん)
資産を保有中に得られる収益。 不動産経営では賃貸物件から得られる家賃や共益費、駐車場代、太陽光収入、自販機収入などの保有中に得られる収益。
【え】NOI(えぬおーあい)
Net Operating Incomeの略。実質利回り、ネット利回りとも言う。不動産投資の場合、年間の家賃収入から管理費などの運営費、固定資産税・都市計画税などの実際に支払った税金、空室による家賃収入減などを差し引いた額を基準に計算する。表面利回りの場合は通常、分子が年間家賃収入、分母を物件価格で計算するが、NOIの算出式の分母は通常、購入諸費用も入れた総投資額で計算する。
【え】AM(えーえむ)
Asset(資産)Management(管理・運用)の略。オーナーの代行として投資用不動産の買付や管理運用などをおこない資産の最大化を目指す投資顧問の様な位置づけ。業務をおこなう者をアセットマネージャーという。
【お】大阪方式(おおさかほうしき)
敷金の返還義務だけが売主から買主に引き継がれ、預かり敷金の授受、決済代金からの差引を別途行わない慣習。

か行

【が】元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
毎月の返済の内、元金が一定の返済方法。メリットは返済期間が進むにつれ返済額が少なくなっていくこと。
返済総額が少なくなること。デメリットは返済当初の返済額が非常に高額になること。
【が】元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
毎月の返済額(元金+利息)が一定の返済方法。メリットは毎月の返済額が一定のため返済計画が立てやすいことと返済当初の支払い負担が少ないこと。デメリットは総返済額が多くなること。
【き】基準地価(きじゅんちか)
各都道府県が毎年7月1日時点の1㎡あたりの土地価格を評価し、毎年9月末ごろまでに発表される。
全国2万カ所以上に設定された「基準地」を調査対象とする。
【き】既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)
建築基準法の施行又は改正、都市計画の変更等により基準に適合しなくなった既存建築物や工事中の建築物。
適合しなくなった規定については適用が除外されそのままの存在を認められるが、一定規模の増改築をおこなう際には、原則として建物全体を現行規定に適合させる必要がある。
【き】キャピタルゲイン(きゃぴたるげいん)
資産を売買することによって得られる差益。なお、資産売却によって損失が生じることをキャピタルロスという。
【き】共益費(きょうえきひ)
家賃とは別に毎月支払い、共用部の電気代、共用部電気の交換代、共用部の水道代、清掃費、エレベーター電気代、定期点検代などに使われる費用。家賃の5%~10%と言われる。
【け】建ぺい率(けんぺいりつ)
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 。敷地が特定行政庁の指定する角地の場合は10%の緩和がある。また、防火地域の耐火建築物、準防火地域内の耐火建築物又は準耐火建築物の場合にも10%の緩和がある。(両方該当する場合20%)商業系、工業系の地域などで建ぺい率の上限が80%の地域は、防火地域内に耐火建築物を建てる場合には建ぺい率の制限はない。率の違う複数の地域にまたがって建物を建築する場合は加重平均になり、防火地域とその他の地域にまたがった建物を建築する場合、防火地域以外の敷地は防火地域内とみなされる。
【こ】公示地価(こうじちか)
国土交通省が毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地価格を評価し、3月中旬に発表する。公共事業用地の取得価格算定の規準となる。全国約2万3000カ所に設定された「標準地」が評価される。
【こ】公簿売買(こうぼばいばい)
登記簿記載の地積を売買対象面積としておこなう取引。契約締結後、又は引渡し後に購入者が土地の実測をし、地積が増減しても売買代金は精算されない。しかし、契約書上に公簿取引との記載がない場合や実測面積との違いが大きく、買主が土地を購入した目的を達成できないときには、錯誤無効を主張される恐れもある。
【こ】固定金利(こていきんり)
固定金利期間中は金利が変動しないローン。固定期間中の支払いが正確に予測できる。
【こ】固定資産税路線価(こていしさんぜいろせんか)
市町村長が1月1日時点の道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの土地の評価額。固定資産税の基準とされる。公示地価の約70%とされ、原則3年毎に見直しされる。

さ行

【し】敷金(しききん)
不動産の賃貸借の際、借主が貸主に預ける金銭で家賃滞納や室内の破損などの修復費用などに充当される。
退去時に特に問題が無ければ返還される。
【し】敷引き(しきびき)
関西など礼金の文化が無い地域は、昔から敷引き特約というものがあり、「敷引き〇〇カ月」と記載があれば、室内の汚れの有無にかかわらず、敷金の内その金額の返還はしないという商慣習。
【し】施設賠償責任特約(しせつばいしょうせきにんとくやく)
火災保険の特約の一つ。建物の管理不備による偶然の事故により、他者に法律上の賠償責任を与えてしまった場合の補償。建物管理者賠償責任特約、賃貸建物所有者賠償特約とも言う。劣化した建物のタイルや壁が剥がれ、通行人にケガを負わせてしまった時などのケースが該当する。※保証内容は保険会社や商品により異なります。
【じ】実測売買(じっそくばいばい)
平米単価を基に登記簿面積で売買価格を定め売買契約をおこない、後日実測面積で計算した売買価格との差額を精算する契約の方法。平米あたりの清算単価も契約書に明記する。当事者間でのトラブルが生じにくい契約だが、測量費用や実測完了までの期間が必要になる。
【し】私道負担(しどうふたん)
敷地内に含まれる私道部分のこと。私道上には建築物を建築することができず、建ぺい率や容積率の計算からも除外される。
【し】車庫転(しゃこてん)
建築確認申請の際、1階を容積率不算入措置の受けられる車庫として申請し、建築確認済証取得後、又は建築完成後に1階の車庫部分を住居や店舗に変更して収益を上げる違法建築のこと。
【じ】住宅性能表示制度(じゅうたくせいのうひょうじせいど)
1999年(平成12年)4月施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づく制度で、評価項目が耐震等級、耐火等級、劣化対策等級、維持管理対策等級、省エネルギー対策等級、高齢者等配慮対策等級など多数あり。
【し】信用保証協会(しんようほしょうきょうかい)
信用保証協会法に基づき設立されている公的機関。中小企業・小規模事業者が金融機関からお金を借りる際に「保証人」を引き受けてくれる。金融機関から融資を受けやすくなるが、融資を受ける際には信用保証協会からも審査され保証料を支払う必要がある。信用保証協会を利用した融資を「保証付き融資」と言う。
【せ】専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)
媒介契約の一種。依頼者(売主又は貸主)は特定の一社を窓口に販売等を依頼する媒介契約。専任媒介契約と違い、自ら顧客を探し業者を介さずに直接契約することはできない。窓口となった業者は媒介契約日から5営業日以内にレインズ(指定流通機構)への登録義務があり、依頼者に対し、1週間に1回以上の報告義務がある。契約期間は3カ月以内。
【せ】専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)
媒介契約の一種。依頼者(売主又は貸主)は特定の一社を窓口に販売等を依頼する媒介契約。自ら顧客を探して業者を介さずに契約をすることも可能。窓口となった業者は媒介契約日から7営業日以内にレインズ(指定流通機構)への登録義務があり、依頼者に対し、2週間に1回以上の報告義務がある。契約期間は3カ月以内。

た行

【た】短期プライムレート(たんきぷらいむれーと)
プライムレートとは、金融機関が大企業などの最優遇顧客(最も信用力の高い顧客)に適用、設定する最低金利。この期限1年以下の融資金利を「短期プライムレート」、期限1年以上の長期融資金利を「長期プライムレート」と呼ぶ。住宅ローンの変動金利の決定に使用されるほか、銀行の短期的貸し出しの際の金利もこれにより決定される。
【だ】団体信用生命保険(だんたいしんようせいめいほけん)
融資期間中に返済者が死亡または高度障害状態になった場合、ローンの残額が保険金で返済される仕組み。
保険料はローン金利に上乗せする方法が一般的。近年、ガンや心筋梗塞などになった場合、存命中でも要件を満たせば保険金が支払われる商品もある。
【ち】長期プライムレート(ちょうきぷらいむれーと)
プライムレートとは、金融機関が大企業などの最優遇顧客(最も信用力の高い顧客)に適用、設定する最低金利。この期限1年以下の融資金利を「短期プライムレート」、期限1年以上の長期融資金利を「長期プライムレート」と呼ぶ。
【て】抵当権(ていとうけん)
不動産購入などにお金を貸す金融機関が自己の債権を確保するために借主の不動産などに設定する権利のこと。
融資が返済不能になれば不動産を競売にかけ抵当権者は他の債権者に優先して弁済を受ける。

な行

【ね】根抵当権(ねていとうけん)
抵当権の一種。将来借り入れる可能性も含めて不特定の債権の担保として借入可能限度額を「極度額」として設定しておく抵当権。「極度額」範囲内なら何度でも借り入れができる。最初に根抵当権の設定登記を行えば、新たに借り入れを行うたびに登記をする必要はない。

は行

【ひ】表題登記(ひょうだいとうき ※旧表示登記)
不動産の特定のため不動産登記の表題部になされ、所在、規模、構造など物理的な情報を登記する。
1カ月以内に主に土地家屋調査士が代理人として申請する。
【び】BM(びーえむ)
Building(建物)Management(管理・運用)の略。建物の保守・清掃・警備などをおこなう業務。
【ぴ】PM(ぴーえむ)
Property (資産)Management(管理・運用)の略。入居者・テナント募集、入金管理、その他窓口などをおこなう。
【へ】返済比率(へんさいひりつ)
家賃などの収入に占める融資返済額の割合。
【へ】変動金利(へんどうきんり)
市場の金利に連動して金利や返済額が見直される。一般的に年に2回金利の見直しがあり、5年に1回返済額が見直される。
【ほ】保証金(ほしょうきん)
主に西日本で建物を賃借する際に借主から貸主に預ける金銭の意味。敷金と同様の意味。家賃滞納や室内の破損などの修復費用などに充当される。退去時に特に問題が無ければ返還されるが、契約時に「敷引き〇〇カ月」と同意していれば、室内の破損や汚れがなくてもその分については返還されない。
【ほ】保存登記(ほぞんとうき)
所有権保存登記とは表題部にしか登記がない不動産に初めてする所有権の登記。登記簿の権利部甲区に原則表題部所有者が登記される。

ま行

【め】滅失登記(めっしつとうき)
建物解体後、建物の登記簿を閉鎖する手続きのこと。解体工事終了後、建物滅失登記申請書を作成し、管轄の法務局に1カ月以内に申請する必要がある。

や行

【や】家主収入特約(やぬししゅうにゅうとくやく)
火災保険の特約の一つ。火災等の事故により賃貸住宅からの賃料収入が得られなくなった場合の損失額を補償。※保証内容は保険会社や商品により異なります。
【や】家主費用補償特約(やぬしひようほしょうとくやく)
火災保険の特約の一つ。賃貸住宅内における自殺・孤独死等が発生した際の家賃損失や、原状回復費用、遺品整理費用等を補償する。※保証内容は保険会社や商品により異なります。
【よ】容積率(ようせきりつ)
容積率(ようせきりつ)とは、敷地面積に対する建築延床面積の割合のこと。どれくらいの規模の建物が建築可能かを土地面積に容積率を乗じて計算する。接面する前面道路幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた指定容積率以下に制限を受ける場合がある。住居系用途地域では道路幅員×4/10、その他の用途地域では道路幅員×6/10と指定容積率を比較して低い方が適用となる。指定容積率の異なる地域にまたがる場合、加重平均となる。

ら行

【り】利回り(りまわり)
投資金額(元本)に対し、どれくらい増えたかの割合。通常、1年間で得られる平均利回りをいう。不動産投資では「売買金額」÷「年間家賃収入」で割っただけの数字を「表面利回り」といい、一般的に利回りとは表面利回りのことをいうケースが多い。購入時の諸経費や管理経費などのランニングコストまで考慮した利回りを実質利回り(ネット利回り)という。
【れ】礼金(れいきん)
賃貸借契約の際に借主からオーナーに支払われる謝礼金。敷金と違い返還はされない。
【れ】レンタブル比(れんたぶるひ)
建物の延床面積に占める収益部分の面積比率。不動産経営では、賃貸可能床面積÷延床面積で計算する。
単位は%。廊下やエレベーター、共用トイレなどを除外した賃貸可能な床面積が大きいほどレンタブル比が上がり収益性が高くなる。ただ、レンタブル比を上げ過ぎると当然、共用スペースが無くなったり、廊下が狭くなったりするためホテルやマンションのグレードが下がる。
【れ】劣化対策等級(れっかたいさくとうきゅう)
住宅性能表示制度の評価項目の一つ。国土交通大臣に登録をした登録住宅性能評価機関が評価する。構造別の評価方法は、木造はシロアリや腐朽菌による腐敗対策、鉄骨造はサビによる劣化への対策、鉄筋コンクリート造は鉄筋のサビやコンクリートの傷み対策を設計・建設・完成の段階で評価。住宅を長持ちさせる対策の評価を「等級1」建築基準法が定める対策が講じられている、「等級2」通常の条件下で2世代(50~60年程度)長持ちするように対策が講じられている、「等級3」通常の条件下で3世代(75~90年程度)長持ちするように対策が講じられている、という3等級で分類。建設住宅性能評価書の交付により住宅ローンや地震保険が有利な条件になる場合があります。
【ろ】路線価(ろせんか)
国税庁が毎年1月1日時点の道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの土地の評価額。7月ごろに発表される。これを基準に相続税や贈与税が算出される。公示地価の約80%とされる。

わ行

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